Понятие "альтернатива в продаже квартиры" Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей. Альтернативная купля-продажа квартиры - единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого. Рассказываем, что такое альтернативная продажа квартиры: риски, достоинства и недостатки данного формата сделок для покупателей и продавцов. Суть сделки, ее особенности, типы участников.

Прямая продажа квартиры

Прямая продажа квартиры

 

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

 

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

 

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

 

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Альтернативная продажа квартиры и риски

  1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
  2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
  3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
  4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
  5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

  • договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
  • обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

  • на сайте Росреестра;
  • по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости. В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры. Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Схема альтернативной продажи

Фото 2

Разобравшись в данном понятии, можно приступить к рассмотрению такой схемы. На основании возникшей практики, существуют такие субъекты альтернативной продажи.

  1. Первый покупатель. Под ним подразумевается физическое лицо, которое выразило купить жилое помещение у определенного лица.
  2. Продавец – второй покупатель. Это и есть собственник альтернативного жилья. С одной стороны он будет выступать в качестве продавца, то есть отчуждать свою квартиру или домовладение первому покупателю. С другой стороны он поменяет свой статус, и будет выступать в качестве покупателя нового объекта недвижимости, куда переедет его семья.
  3. Продавец. Это физическое лицо, которое имеет цель реализовать свою недвижимость, которая является чистой, то есть на момент отчуждения в ней никто не прописан, а вещи вывезены, то есть покупатель после оформления сделки сможет сразу туда въехать и проживать.
Читайте также: Какие документы нужны чтобы вступить в наследство, основные моменты процедуры

Естественно, что в данной схеме каждый субъект связан между собой одной цепью, и если хоть один из участников решит не проводить сделку, то вся цепочка будет разорвана, то есть никто из граждан не достигнет своей цели.

Важно запомнить, что типичная ситуация альтернативности жилья, это когда продается квартира, домовладение где прописаны несовершеннолетние дети, либо такая недвижимость приобретена за материнский капитал.

Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

  • продавец квартиры № 1;
  • покупатель;
  • продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).

В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

Альтернатива при продаже квартиры должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

Свободная (прямая) продажа квартиры

Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

  • передача ключей от квартиры;
  • дата выселения прежних хозяев;
  • снятие жильцов с регистрационного учёта;
  • наличие обременений на имущество;
  • план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

Доступ к банковским ячейкам

Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке. В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» - которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» - они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» - такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Плюсы и минусы при альтернативной продаже. Фото № 6

Если продажу осуществляет владелец альтернативного объекта недвижимости, то единственным плюсом сделки для него будет являться то, что он сможет получить задаток, которым рассчитаться за приобретаемое жилье.

Читайте также: Как происходит раздел общего имущества без суда между супругами?

Кроме этого он сможет в любое время отменить сделку, если возникнут непредвиденные обстоятельства, при этом останется собственником жилья.

Минусов у продавца также достаточно. Прежде всего, лицо, у которого он собирается покупать квартиру взамен, также может отказаться от сделки. При этом такая ситуация может произойти после подписания договора купли-продажи с первым покупателем. Такая ситуации вообще оставляет продавца и его семью на улице, пока он будет искать новое жилье.

Также опасна такая сделка, если покупаемое жилье тоже относится к альтернативному.

Важно запомнить, что сделку по продаже и покупке новой квартиры лучше проводить в одно и то же время у одного нотариуса. По крайней мере, в случае отказа одной из сторон, либо не прибытия ее на сделку, продавец не окажется на улице.

Участие несовершеннолетних собственников

Фото 3

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана. Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе), расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.

Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия. Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые - одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.

При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным. Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время, а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

 

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

 

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

 

  Пример-схема передачи денег через две ячейки 

 

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

 

Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

Рост рисков при альтернативной продаже

Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств. Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями. Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится. Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Фото 3

Понятие "альтернатива в продаже квартиры"

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatusдругой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры - единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Обычно в слэнге используют сочетание "альтернативная продажа", так как покупка всегда "обычная".

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть "социально незащищенным собственникам").

Нотариальная форма договора

Сделки с несовершеннолетними или опекаемыми собственниками проводятся только в нотариальной форме. Продажа долевой собственности также только в нотариальной форме. Покупка в долевую собственность возможна в простой письменной форме.

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки "прописаны" по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки - единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

ОБЫЧНЫЙ срок ЮРИДИЧЕСКОГО освобождения составляет 14 дней, обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи квартиры по акту.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые "пользователи")

Пользователи - лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. "Пользователи" могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Многие существенные вопросы сделки, и выписка пользователей в том числе, решаются вне текста договора купли-продажи, и регулируются условиями доступа к банковским ячейкам при взаиморасчетах.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире "внутри семьи" через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Вопросы и ответы

Я провожу альтернативную сделку:

1) Продаю свою однокомнатную, покупаю двухкомнатную.

2) Обе квартиры проверены, полные пакеты документов предоставлены сторонам, авансы внесены.

3) Остаток финансирую за счет ипотеки. Она одобрена, квартира банком проверена.

Банк мне сообщил, что их менеджер будет вести только часть сделки по покупке двухкомнатной квартиры. А первая часть - моя проблема. Отсюда вопросы Вам:

1) Как (и нужно ли?) мне учесть в договорах тот факт, что сделка альтернативная?

2) Как организовать расчеты с использованием ячеек в данном случае?

Цель - проведение сделки в один день и максимально быстрый переезд, поэтому все нужно провести параллельно.

Эксперт:

Уважаемый Егор! Скорее, не «альтернативные», а одновременные… Или как… В любом случае у Вас два договора купли-продажи… Вам надо просто продумать организацию или регистрацию перехода прав в один день… А это достигается только предварительными договорами купли-продажи (с соглашением о задатке или без такового)…Причем в предварительных ДКП Вы уже обыгрываете время переезда, порядок использования банковских ячеек…

Эксперт:

Несмотря на то, что практикуется заключение смешанных договоров, где одновременно указывается две сделки — продажа одной квартиры и покупка второй, обычно юристы не рекомендуют этого делать, т.к., во-первых, договор будет перегруженным и громоздким, во-вторых, совершение первой сделки может «затормозиться» из-за непредвиденных препятствий при второй сделке и стороны могут попасть на санкции за просрочки и т.д.

В данном случае рекомендуется делать два договора и проводить две сделки. Конечно, это создает неудобства в части ячеек — по единому договору ваш покупатель закладывает деньги в ячейку, ваш продавец их потом забирает (если правильно понимаю вашу схему), т.е. исключается «перезакладка» и ваше непосредственное участие. При проведении отдельных сделок придется разорвать по времени эти два момента и «переложить» деньги.

Эксперт:

ВАм необходимо подать документ ына регистрацию в один день и тем самым, если не будет приостановки от Росреестра в регисрации права собственности, то так же документы будут готовы в один день.

Т.е. Вы съедите, а они могут въехать.

Эксперт:

Егор, добрый день.

В договорах каких, Вы хотите это указать? У Вас каждый договор будет на определенную покупку или продажу, они не зависимы друг от друга.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

[Гражданский кодекс РФ][Глава 30][Статья 550]

Договор продажи недвижимости заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2
статьи 434).2) Как организовать расчеты с использованием ячеек в данном случае?
Егор

Вы будете заключать договор аренды ячейки с банком, где объясните сотрудникам, какой порядок доступа будет каждого участника сделки к ячейке, банк тоже будет закладывать деньги в ячейку, значит этот момент, не исключено, будет продуман банком.

Эксперт:

Егор.

Думаю, если по обеим сделкам вы планируете проводить расчете через ячейку, у вас просто физически ничегоне получится в один день.

Договор с банком об аренде ячейки нужно заключить накануне сделки. Учитывая, что сделок у вас две, потребуется две ячейки. И тогда же, т.е., накануне сделки, ваш покупатель должен положить всю сумму в одну ячейку. А вы оговоренную с пррдавцом сумму — в другую ячейку. Но сумма-то — одна. Вы ведь должны будете получить ее от покупателя. А если вы ее получаете от покупателя путем расчетов через ячейку, получить ее вы сможете только после регистрации права собственности за вашим покупателем, т.е. через две недели после сдачи документов на регистрацию.

В этом случае что и как вы будете передавать через ячейку вашему продавцу в день проведения сделок?

Соответственно, либо покупка вами второй квартиры будет через две недели (срок регистрации), а не в тот же день, что и продажа вашей квартиры. Либо вам надо будет убедить продавца покупаемой вами квартиры пойти на сделку с вами, а деньги подождать две недели, пока будет зарегистрирована ваша первая сделка и вы сможете получить деньги деньги от покупателя вашей квартиры и сможете передать их продавцу покупаемой вами квартиры.

Маловероятно, что кто-то может согласиться на продажу вам квартиры на таких условиях.

Поэтому если вы планируете обе сделки в один день, получив деньги от одних лиц и передав их другим, вам придется рисковать и предусмотреть иной вариант оплаты, без расчетов через ячейку. Наиболее часто применяются либо наличные расчеты, либо расчеты через банковский счет в день совершения сделки.

Прошу помочь:

Продаем свою квартиру и покупаем большей площади, г. СПб.

Наши покупатели приобретают квартиру за счет собственных средств + ипотека + субсидия от города (программа расселения коммунальных квартир).

Как я понимаю, после регистрации права они должны будут подать документы в Горжилобмен для перечисления на наш расчетный счет суммы субсидии и сроки перечисления мягко говоря могут быть разные.

Мы не хотим завязывать нашего продавца (конечное звено) на ожидание данной суммы субсидии и можем ему ее возместить собственными средствами.

Вопросы:

1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Эксперт:
1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

Татьяна

Татьяна, добрый день! Согласно ст. 421 ГК

 

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В вашем случае насколько понимаю вопросы субсидирования касаются только ваших покупателей при этом ваше материальное положение позволяет заключать вторую сделку по приобретению большей квартиры вне зависимости от возмещения части средств от вашего покупателя в размере предоставляемой ему субсидии. Соответственно Вы и не обязаны увязывать ваш договор КП с этим обстоятельством
2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

Татьяна

с субсидиями всегда есть какие то риски т.к. в этом случае получение средств зависит от действий третьего лица,

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Татьяна

можете, у вас же обычный договор КП заключается, с продажей первой квартиры он никак не связан

Эксперт:
Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

Татьяна

При продаже квартиры у вас будет один договор купли-продажи квартиры между вами и Покупателем. В этом договоре вы указываете каким образом Покупатель вам производит оплату. Сроки перечисления денег из банка по ипотеке вы можете узнать в самом банке. Стоит вместе с Покупателями посетить кредитного менеджера, который пояснит все вопросы. К тому же такой договор оформляется через нотариуса. Это требование банков.

При покупке квартиры у вас будет другой договор купли-продажи, где вы будете Покупателями, а тот у кого вы покупаете — Продавцом. В нем вы указываете другие сроки и условия оплаты. 

Эти два договора никак не связаны между собой.

2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

Татьяна

Если у вас  в договоре все будет четко прописано, то оснований для неполучения денег у вас не будет. Единственное, если банк откажет в ипотеке, поэтому сначала сходите вместе с Покупателями в банк и сами послушайте все, о чем будет говориться об условиях перечисления денег банком, посмотрите документы на субсидию. Стоит обратиться туда, кто будет перечислять деньги на субсидию, чтобы узнать сроки. Сроки перечисления обязательно должны быть указаны в договоре купли

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Татьяна

Это ваше право, кто будет покупать квартиру. Продавать будет собственник.

Существует свобода договора

ст. 421 ГК

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Эксперт:

Татьяна.

1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

Татьяна

На самом деле тут схемы никакой нет. По одному договору продаёте квартиру с рассрочкой платежа, по другому договору покупаете квартиру, как я понял единовременным платежом. Обычные условия, стандартные сделки.

2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

Татьяна

Конечно, такие риски всегда есть. Но Вы будете довольно неплохо защищены -у Вас же по договору будет рассрочка, а значит после регистрации квартира перейдёт в собственность покупателю, но будет находится у Вас в залоге в силу закона. Т.е. если покупатель не выплатит Вам всю сумму, Вы сможете обратить взыскание на проданную квартиру

Статья 488 ГК РФ Оплата товара, проданного в кредит

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Татьяна

Никакких проблем не вижу, действует принцип свободы договора.

Статья 1 ГК РФ Основные начала гражданского законодательства
2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html
  • https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/pryamaya-svobodnaya-alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/alternativnyj-tip-prodazhi.html
  • http://novostroev.ru/other/alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/
  • https://www.realtor-pro.ru/alternativa
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий