Что такое договор долевого участия в строительстве. Почему ДДУ надежнее остальных видов соглашений со строительной компанией при покупке квартиры в новостройке. Какие преимущества дает ДДУ дольщикам. Договор долевого участия в строительстве - основной документ дольщика. Важные подробности составления договора. Процедура стандартной и онлайн-регистрации.

Что такое договор инвестирования

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Чего опасаться при составлении ДДУ?

Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора ДДУ. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… Но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

С готовым договором лучше всего идти к хорошему юристу по недвижимости. Законодательство меняется, не каждый способен разобраться в тонкостях сам. Такой шаг обезопасит от лишних проблем.

При этом никакой договор не обезопасит покупателя жилья на 100 %. В законодательстве есть немало нюансов, позволяющих застройщикам задерживать сроки без существенных наказаний.

Также при объявлении себя банкротом строительная фирма может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по ДДУ, но и возврат собственных средств станут невозможными. Банкротство застройщика — тема для отдельной статьи. Поэтому самым надёжным вариантом по-прежнему остаётся тщательный выбор застройщика и анализ его деятельности за последние годы. Для безопасной покупки недвижимости по всему миру можно использовать биржевые фонды недвижимости, о которых написано здесь.

Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

  • Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

  • Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
  • Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
  • Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика. При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

Вернуться

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства. С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее. Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

  1. Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
  2. Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
  3. Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
  4. Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
  5. Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
  6. Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
  7. Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.
Читайте также: В чем разница между договором ЖСК и ДДУ Важно! Иногда строительная компания предлагает заключить предварительный договор по долевому участию в строительстве. ПДДУ и ДДУ – не одно и то же, они принципиально отличаются друг от друга. Предварительное соглашение не регистрируется в государственных органах и не имеет юридической силы.

Минусы заключения ДДУ:

  1. Риск банкротства застройщика из-за повышения цен на стройматериалы, так как покупателя данный вопрос не касается, а расходы застройщика увеличиваются. При подобных изменениях и повышениях цен строительные компании нередко банкротятся, так как денег не хватает, а дольщики остаются ни с чем. Это не оборачивается ничем приятным для покупателя.
  2. Увеличение сроков оформления. Сроки покупки квартиры и оформления сопутствующих документов увеличиваются, так как ДДУ нужно регистрировать в Росреестре.
  3. Необходимость выплаты цены квартиры за короткий срок. При заключении ДДУ вы не сможете получить рассрочку на 5 или 10 лет. Максимум, который обычно строительные компании предоставляют дольщикам – это 6 месяцев, иногда до 5 лет. Поэтому приходится вносить всю сумму сразу или оформлять ипотеку в банке под проценты.
  4. К подводным камням ДДУ можно отнести и то, что преждевременно расторгнуть договор непросто. По закону об участии в долевом строительстве, расторгнуть договор можно при наличии веских оснований на то и предоставления неопровержимых доказательств возникшей ситуации. Но гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителей разрешают покупателю расторгать договор ДДУ без веских на то оснований.

ФЗ №214 – защита прав дольщиков

Фото 2

ФЗ № 214 от «Об участии в долевом строительстве» был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:

  • наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
  • предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
  • наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
  • фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
  • финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;
  • право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
  • обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).

Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.

С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.

Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ. Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.

Переуступка квартиры по ДДУ.

Фото 3

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

  • Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
  • Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
  • Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться

Понятие ДДУ

Расшифровка понятия вряд ли вызывает у кого-то трудности. ДДУ расшифровывается, как «договор долевого участия в строительстве». Понятие подразумевает под собой привлечение денег граждан для строительства и возведения многоквартирных домов на законных основаниях. По сути это единственный тип договора, на основании которого граждане (физические лица) имеют право участвовать в финансировании, и правительство разрешает привлекать финансы физических лиц для осуществления деятельности юридического лица. Фактически физическое лицо, являющееся участником строительства, является инвестором.

Некоторые люди не в полной мере представляют себе, что такое долевое строительство квартир. Процесс участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:

  1. Создается некая строительная компания, и она получает разрешение на владение земельным участком (приобретает в собственность или арендует).
  2. На этой земле компания решает построить многоквартирный дом или жилой комплекс с апартаментами.
  3. Застройщик выставляет предложение на рынке недвижимости, и желающие могут купить квартиру на этапе возведения дома.
  4. Договор цессии или участия в строительстве подписывается, дольщики дают деньги компании, она на эти деньги начинает строить дом с нуля.
  5. Когда заканчивается строительство, дом сдается в эксплуатацию, начинают функционировать все инженерные системы коммуникации, застройщик передает квартиру покупателю (дольщику, который уже давно выплатил деньги за жилье): сначала подписывается акт приема-передачи квартиры, потом передаются ключи и оформляется право собственности нового владельца.

Все условия сотрудничества, права и обязанности сторон прописываются в ДДУ. Поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать. По возможности дать его юристу или специалисту для ознакомления.

Важно! Заключить ДДУ можно на любом этапе строительства до сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Чем ближе срок окончания стройки, тем меньше риск гражданина и выше стоимость квадратного метра.

Заключение договора ДДУ

Покупка апартаментов в строящемся доме и долевое участие в строительстве по договору ДДУ – единственный случай в законодательстве РФ, когда покупатель не признается коммерческим партнером застройщика (так как фактически финансирует его деятельность), а признается потребителем. Поэтому в защиту прав дольщиков встают не только ДДУ и закон об участии в долевом строительстве, но и гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителя. Надо ли говорить о том, что заключение договора долевого строительства — наиболее надежный способ приобретения жилья в строящемся объекте, хотя и он не дает полной гарантии.

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Какие права дает ДДУ дольщику

При заключении указанного договора дольщики приобретают много прав, которые могут отстаивать в судебном порядке при возникновении неожиданных обстоятельств:

  1. Контроль за расходом средств, благодаря изменениям, вступившим в силу в начале 2019 года или изменениям, готовящимся к принятию. По новому законодательству застройщик должен вести определенную отчетность о финансовом состоянии компании на нынешний момент и предоставлять их в уполномоченный орган.
  2. Наличие доступа к документации. По закону застройщик обязан представить дольщику документы для более подробного изучения. Это могут быть проектная декларация или иной серьезный документ.
  3. Право получить квартиру. Строительная компания обязана достроить дом любыми методами, хоть деньгами привлеченных инвесторов, хоть собственными средствами или финансами, полученными взаймы от банков.
  4. Право на получение уведомления об окончании стройки за 14 дней.
  5. Возможность взыскания денежных неустоек и штрафов за задержку сроков сдачи домов.

На что обратить внимание при составлении договора ДДУ

Договор по ДДУ – очень важный документ. Перед подписанием его нужно тщательно изучить. При возможности, дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Многие люди, подписывая не глядя бумаги и не разбираясь в них, ставят себя в опасное положение, так как в случае обмана застройщиком не смогут доказывать свою правоту в полной мере.

Важно! В ДДУ все условия, права и обязанности сторон должны быть прописаны максимально точно и прозрачно. Не должно быть формулировок с двойственным смыслом или пунктов, противоречащих друг другу.

При ознакомлении с договором обратите внимание на следующее:

  1. Данные строительной компании (наименование юридического лица, реквизиты, контакты, в том числе юридический адрес) должны совпадать с данными, которые указаны в разрешительных документах. Также должны быть указаны данные директора и ссылка на учредительный устав компании.
  2. Обращайте внимание, с кем заключаете договор: с самим застройщиком, который фигурирует в остальных документах, или с ООО и иным юрлицом. Будьте осторожны, если вас заставляют заключать соглашение с иной организацией, отличной от застройщика. В случае обмана и мошенничества, ООО легко ликвидируется, долги списываются, застройщик спокойно продолжает работать дальше, дольщик остается ни с чем, так как компании, с которой он подписывал договор, просто нет.
  3. В ДДУ не должно быть пунктов, которые дают право застройщику изменять какую-либо документацию в одностороннем порядке.
  4. В случае когда сдачей документов для регистрации в росреестре занимается представитель компании, проверьте у него наличие действующей нотариальной доверенности и права заниматься такой деятельностью.
  5. В строке «Предмет договора» важно, чтобы было прописано, что именно указанный застройщик обязан передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с законом ФЗ-№214.
  6. В информации о строящемся объекте должны быть указанны данные конкретного дома, объекта новостройки, в которой вы покупаете квартиру: количество этажей, лоджий, квартир, их площадь, адрес дома и т.д. Это гарантирует, что вы будете иметь право требовать квартиру именно там, где договорились изначально.
  7. Ваша квартира, за которую вы передаете деньги, также должна быть подробно описана. В ней должны быть выделены отличительные черты, которые позволят в дальнейшем дифференцировать ее от других квартир в этом же доме. Должны быть прописаны площадь квартиры, количество комнат, этаж, подъезд, планировка. Такой подход дает гарантию, что вы не получите угловую квартиру вместо квартиры в среднем подъезде, а также при выявлении каких-то неточностей сможете обсудить с застройщиком неустойку или исправление недостатков.
  8. Цена в соглашении должна быть прописана и за квартиру, и за квадратный метр. После сдачи квартиры сотрудники БТИ для составления технического паспорта объекта будут делать замеры площади, которая всегда отличается на 1-2 квадратных метров от прописанных изначально. Если квадратов оказалось больше, дольщик доплачивает деньги, если меньше – застройщик возвращает разницу.
  9. Сроки передачи ключей от квартиры должны быть указаны конкретно. Часто бывает так, что в договоре прописана дата завершения строительства, а не передачи квартир дольщикам. После того как дом возведен, застройщик может еще долгое время оттягивать время заселения жильцов по разным причинам. Поэтому уточняйте дату именно передачи ключей от жилья. И прописаны должны быть цифры в дате, к примеру, , а не фразы «первое полугодие», «последний квартал года» и т.п.
  10. Срок сдачи должен быть обозначен словами «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи».
  11. Проверьте, как прописана гарантийная ответственность. Гарантия на объект должна быть не менее 5 лет, а на работу коммуникационных систем – не менее 3 лет.
  12. Проверьте гарантии на возведение объекта. Застройщик должен вам показать документы, которые подтвердят то, что ваши деньги идут на строительство вашего дома, а не на иные цели (они должны быть переданы в компенсационный фонд долевого участия), а также страховые документы, подтверждающие наличие страховки.
  13. Расчет за квартиру начинается с момента регистрации ДДУ в Росреестре и никак не раньше. Порядок расчета прописывается в договоре. Если застройщик попросил внести часть денег до регистрации ДДУ якобы для подтверждения вашей платежеспособности, отказывайтесь и предоставьте ему доказательства в иной форме, к примеру, получите выписку с банковского счета.
  14. ДДУ признается действительным до момента полного исполнения обязательств обеими сторонами соглашения. Объект будет признан качественно построенным только в том случае, если он введен в эксплуатацию.
  15. Обратите внимание на список форс-мажорных ситуаций для прекращения выполнения застройщиком своих обязательств. Он не должен быть слишком длинным. Допускаются такие обстоятельства, как природные катаклизмы, чрезвычайная ситуация из-за пожара, взрыва, войны.
  16. ДДУ обязательно должен содержать пункты, касающиеся порядка расторжения договора, а также размеров штрафов и неустоек. Также должны быть прописаны условия и порядок возмещения расходов дольщика, если будут обнаружены важные недостатки в новостройке.
Читайте также: Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры

Обязательные условия договора

В юриспруденции есть такое понятие, как существенные условия договора. Это такие условия, без описания которых, договор признается не заключенным и не имеющим юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома существенными условиями являются:

  1. Наличие описания отличительных характеристик объекта: площадь, этаж, количество комнат, планировка, расположение на этаже и т.п., которые соответствуют указанным характеристикам в проектной документации и позволяют идентифицировать вашу квартиру при приеме-передаче.
  2. Сроки сдачи. В договоре могут фигурировать две даты, которые прописаны конкретно: срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику. Должно быть отмечено, что при нарушении сроков строительная компания обязана по закону уплатить неустойку дольщику за каждый день просрочки.
  3. Стоимость ДДУ. Прописывается полная стоимость договора, с указанием цены за квадратный метр, а также сроки и условия расчета (единовременно или в рассрочку, с привлечением кредитных средств, материнского капитала или собственных накоплений). Должно быть отмечено, что цена договора не подлежит изменению. Можно прописать пункт, что при обоюдном согласии при возникновении определенных обстоятельств, цена может быть изменена.
  4. Гарантийный срок. Должен быть прописан гарантийный срок на построенный объект. Стандартная гарантия на новостройку – 5 лет. Указание наличия гарантий предполагает, что при обнаружении дефектов в полученной квартире, застройщик обязан устранить их за свой счет или компенсировать расходы владельца квартиры на самостоятельные ремонтные работы по избавлению от изъянов.
  5. Страхование выполнения застройщиком своих обязательств. В договоре должен быть указан способ, какие гарантии строительная компания дает дольщику касательно того, что его деньги пойдут на строительство его дома (перевод инвестиций в компенсационный фонд, использование счетов ЭСКРОУ, оформление договора страхования).

Прочие условия договора

В договор по согласию сторон могут быть внесены дополнительные условия долевого строительства, которые необязательны, но могут быть.

В качестве иных условий в ДДУ могут быть прописаны:

  1. Порядок подписания акта передачи квартиры (при каких условиях и обстоятельствах дольщик может принять, а при каких отказаться от предоставляемого объекта).
  2. Возможность уступки прав требования другому покупателю (фактически дольщик может продать недостроенную квартиру, которую уже оплатил).
  3. Условия и обстоятельства для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком.
  4. Порядок урегулирования претензий, касающихся объекта долевого строительства, соблюдения условий договора и т.д.

Часто в ДДУ застройщик ссылается на различные законодательные акты. Но участие в долевом строительстве регулируется отдельным федеральным законом №214, который будет иметь довлеющее значение в различных ситуациях. Поэтому остальные условия будут признаны не имеющими юридической силы. К примеру, если застройщик прописывает в договоре срок гарантии на новостройку 3 года ссылаясь на какие-то нормативные акты, этот пункт не будет иметь юридической силы, поскольку при возникновении споров, стороны обращаются к закону о долевом строительстве, где прописано, что срок гарантии – 5 лет.

Образец договора ДДУ

ДДУ – это строго регламентированный законом документ. Но к его оформлению и составлению застройщики подходят по-разному, что не запрещено законом. У каждого юридического лица могут быть свои условия, свои формулировки и т.п. Документ подлежит обязательной регистрации договора в органах Госреестра, поэтому если допущены какие-то ошибки или нет существенных условий, договор просто не пройдет проверку и не будет зарегистрирован. Поэтому наличие чего-то противозаконного в ДДУ – исключено.

Фото 3

Зачем заключать ДДУ

Задача инвестора – настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и в дальнейшем уже не нуждается ни в какой помощи клиентов, она не против принять средства «под честное слово». Зато вторая сторона несёт риски, в том числе риск остаться без тех средств, которые уже вложены.

ДДУ, или договор долевого участия, даёт следующие преимущества:

  • Ответственность застройщика перед дольщиком. В частности, финансовая. «Замороженные» стройки – не редкость, и законодательно заставить фирму продолжить возведение дома невозможно. А вот вернуть средства, если квартиру так и не предоставили, во многих случаях получается.
  • Формальная регистрация. Согласно п.3 ст.4 ФЗ-214 (о долевом строительстве), договор ДДУ проходит государственную регистрацию. Только после этого он будет действителен. Так подтверждается сделка. Кроме того, исключена мошенническая схема: объект не смогут продать дважды.
  • Гарантийный срок. Государство обязует застройщика устранить недочёты строительства, которые были выявлены в течение 5 лет с момента завершения работ.
  • Чётко прописанные права и обязанности. В правильно заполненном ДДУ учитываются все детали. Это существенно уменьшает шансы строительной фирмы на обман.

Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация ДДУ необходимы, чтобы подстраховаться.

Вопросы и ответы

Собираюсь заключить договор ДДУ для покупки квартиры в строящемся доме. Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?

Прикладываю 2 договора: ДДУ и договор на оказание доп. услуг.

Эксперт:

1. ДДУ.

Его текст полностью соответствует ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве...», а именно, Застройщик вправе привлекать денежные средства Дольщика только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре, гарантийный срок, установлен срок передачи квартиры Дольщику и так далее.

На что обратить внимание:

а) проверить действительно ли Разрешение на строительство

б) Зарегистрировано ли право аренды Застройщика на земельный участок

в) опубликована ли проектная декларация

г) оплату производить в кассу застройщика (с чеком) или на расчетный счет

д) после полной оплаты должны быть справка от застройщика, о том, что Вы полностью рассчитались.

2. Договор на оказание услуг.

Также стандартный, но по нему, Вам не гарантируют юридическую чистоту сделки, а просто представляют информацию.

По данному договору, Вы как Заказчик имеете право в любой момент отказаться от исполнения Договора, оплатив фактически понесенные расходы Исполнителю.

Совет:

а) При внесении денежных средств исполнителю обязательно просите платежные документы;

б) Акт приема-передачи подписывайте только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Эксперт:

Игорь, добрый вечер.

Пункт 3.3.8. не соответствует закону, но это не самое важное, в п. 4.1

Денежные средства Участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства Дома возврату Участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг Застройщика.

Согласно этой формулировке, бывает так, что Вы получите квартиру меньше метражом, чем прописано у Вас в договоре, а пересчитывать стоимость всей квартиры и возвращать излишне уплаченные деньги Застройщик не будет. Вот еще по этой же теме.

В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, взаиморасчеты между Сторонами не производятся.

Ответственность предусмотрена только для Вас, этот пункт уж сильно большие штрафы предусматривает.

10.4. В случае нарушения Участником долевого
строительства своих обязательств по настоящему Договору согласно п. 3.3.5,
настоящего Договора, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого
строительства штраф в размере 10 % от «Доли участия», указанной в п. 4.3.
настоящего договора.

Ну и услуги Мортона обойдутся Вам не мало, хотя без них вполне можно обойтись, т.е. являются практически навязанной услугой посредника.

Эксперт:
Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?
Игорь


Типичный договор долевого участия, если решились покупать новостройку, то можете подписывать!

Обязательным условием договора является срок передачи, он у Вас указан, так же указать нужно, что цена окончательная и изменению не подлежит.

Относительно конкретных пунктов:

10.4. В случае нарушения Участником долевого
строительства своих обязательств по настоящему Договору согласно п. 3.3.5,
настоящего Договора, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого
строительства штраф в размере 10 % от «Доли участия», указанной в п. 4.3.
настоящего договора. — очень большой штраф, снизить до 2-3 %

В целом, такой договор подписывать можно, к тому же сейчас орган государсвенного надзора за долевым строительством будет отслеживать деятельность данных застройщиков в интересах дольщиков.

Эксперт:


По ДДУ:

1) Обратите внимание, что ни в п. 4.5, ни в каком-либо ином пункте не указывается на то, насколько максимально может быть увеличена площадь Вашей квартиры. Однако данное условие существенно — вдруг Застройщику придет в голову увеличить площадь не на 3-5 м2, а на 10-20? Это повлечет серьезные затраты. Обычно в ДДУ указывается максимальная величина такого увеличения в процентном отношении к оговоренной площади, н-р, не более чем на 5%.

2) Также обращает на себя внимание тот момент, что в договоре прописано рассмотрение споров только в Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Вам же гораздо удобнее было бы обратиться в обычный суд общей юрисдикции, чем в третейский суд, на котором настаивает Застройщик (возникает резонный вопрос — чем ему так нравится этот суд?). Я бы настаивала на исключении данного пункта из договора и ни при каких условиях на разбирательство в третейском суде при ООО не соглашалась.

Конечно, можно будет потом попытаться оспорить данный пункт, указывая, что вы как потребитель имеете полное право обратиться в обычный суд, но это все лишние трудности и препятствия.

По Мортон-Инвест:

На мой взгляд, никакого бронирования данная компания произвести не может — в законодательстве вообще отсутствует такой термин, да и фактически одна компания «забронировать» квартиру в новостройке другой компании никак не может, п. 2.1.3 добавлен для красного словца и никакой правовой нагрузки по сути не несет, он попросту неисполним.

Вообще, данный договор направлен на предоставление Вам информационных услуг и помощь в подписании документов, подумайте сами, стоят ли такие услуги требуемого вознаграждения.

Договоры на оказание информационных услуг в дополнение к ДДУ — обычная практика, т.к. позволяют получить денежное вознаграждение без каких-либо существенных затрат времени и сил со стороны Исполнителя, только обычно прописывают хотя бы посредничество и сдачу документов на регистрацию, чтобы показать хоть какие-то реальные действия, тут же даже и этого нет.

Эксперт:

В целом присоединюсь к коллегам в том, что договор вполне стандартный. Но для более полной оценки ситуации предложила бы вам взглянуть на вопрос с несколько иной стороны — сложность в таких делах в том, что весь «домостроительный» цикл обеспечивает очень большое количество документов и риски редко зарыты в самом по себе договоре, они действительно вполне унифицированы и именно с ними проблем обычно не бывает.

В реальности же, даже у вполне серьезных застройщиков, чаще всего встречаются очень сложные и запутанные схемы, когда в правоотношениях по застройке участвует множество лиц (де-факто связанных, но формально — нет), одни владеют какими-то правами, другие имуществом, третьи каким-то количеством квартир, они все это передают друг другу + зачеты между ними и проч. Подобное не обязательно означает изначально нехорошие намерения застройщиков, обычно так они страхуют свои риски — если всё будет развиваться хорошо, то все спокойно получат свои квартиры, если случится что-то непредвиденное — то на этот случай и устраивается ситуация, когда именно на обязанном по договору лице ничего нет (ни денег, ни имущества).

В целом хорошим признаком достаточной юридической чистоты застройщика и проекта является аккредитация под ипотеку серьезными банками. С точки зрения рисков, от которых не всегда защищают даже юридически безупречные документы — можно посоветовать только максимально полно проанализировать застройщика и проект (понятно, что одно дело «заморозить» «дом в поле», другое — дом в каком-нибудь заметном для власти, знаковом месте, или крупномасштабный проект комплексной застройки территории).

Эксперт:

Игорь!

П.3.3.7 Оплачивать авансом никакие услуги вы не должны, п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ, ч. 1 ст.155 ЖК РФ.

П.3.3.8 не соответствует закону и является нарушением ст.16 ФЗ о защите прав потребителей.

Неплохо в п.4.1 обозначили откат местным властям.

П.4.5 смущает невозврат переплаченной суммы. Желательно также обозначить в договоре предельные метры на которые не может изменяться площадь объекта (к примеру +-2кв.м).

П.6.4. не нравится односторонний акт, нужно добавить, что если просрочка произошла по вине участника, если участником выявлены недостатки и он их просит устранить, то односторонний акт не подписывается.

П.9.2 мне не нравится подсудность третейскому суду. По закону о защите прав потребителей вы вправе подать иск по вашему месту жительства в суд общей юрисдикции.

П.10.3 односторонний порядок расторжения смущает в случае если вы не оплатите сумму в течение 3х мес подряд.

П.10.4 до регистрации права собственности вы ничего не сможете переустроить в квартире и вам еще за это придется заплатить штраф.

11.2.2. Судебная практика считает, что изменение курса валют не является форс-мажорным обстоятельством. То есть, если курс измениться по этому договору застройщик может вообще не строить.

11.2.1. тоже смущает, не понятно какого характера должен быть указ.

П.12.4. Авторское право на договор — это что-то новенькое))

Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом участии Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Все условия выполнены, договор содержит все обязательные реквизиты

.

Что касается договора оказания услуг, то вообще не понятна необходимость его заключения. По сути эти услуги вам должен представить застройщик без всякого договора.

Насколько я правильно поняла этот договор вы тоже с застройщиком заключаете.

Опять же это навязывание доп услуг.

Желаю удач!

Эксперт:

Не совсем мне нравится этот ДДУ:

1. Площадь квартиры оговаривается примерно. После обмеров БТИ Вы обязаны будете доплатить за увеличение кв. метров. Это вроде бы все нормально, но… если квартира уменьшится то сверх уплаченные средства вдруг становятся «заработком» Застройщика — п.4.1.

2. Про земельный участок на котором строится дом — находится в аренде. Как передается Вам земля тоже не понятно и не прописано. А передается ли вообще в собственность? Или будущим собственникам перейдет аренда и соответственно обязанность каждый месяц оплачивать аренду?

3. п.3.3.8. — изначально навязанная Управляющая компания выбранная Застройщиком. А потом оказывается, что Застройщик передает дом с недоделками, Управляющая компания все это благополучно примет и опять за счет доп.средств собственников все это будет доделываться. 4

4. п.3.3.7 — внести за три месяца вперед плату за ком.услуги и прочие услуги (заметьте — по тарифам установленным УК, выбранной застройщиком, Вы еще не собственники и на общем собрании голосовать по тарифам не можете, тарифы установлены УК) с момента приема-передачи квартиры

5. Ответственности Застройщика вообще не прописано. Только Ваша по неоплате. Причем помимо неустойки, еще и штраф 10% от стоимости квартиры.

6. п.9.2. рассмотрение споров в их же третейском суде. Решение третейского суда явля. окончательным.

В общем, сомнительный ДДУ. Подумайте, прежде чем заключать такой Договор.

Эксперт:

В первую очередь обратите внимание на то, что если площадь увеличится, т.е. после того как БТИ сделает замеры площадь может отличаться от проектной, то вам нужно будет доплатить за увеличенные метры.

1) Можете в комитете архитектуры уточнить о наличии разрешения на строительство
2) Проверьте право собственности на земельный участок
3) Проверьте наличие проектной декларации
4) оплату вы производите только после регистрации договора в Росреестре.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://help-ddu.ru/dogovor/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya
  • https://investprofit.info/ddu-details/
  • https://topurist.ru/article/53987-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html
  • https://sdelka.guru/ddu/chto-takoe-ddu.html
  • https://vseodome.club/d-u/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий