• Разное
  • /
  • Коновалов Артём Генадьевич

Подводные камни при заключении договора ипотечного кредитования, на какие особенности ипотечного договора обратить внимание? Что может произойти, если невнимательно изучить ипотечный кредитный договор и нарушить требования? Как можно избежать последствий и санкций - на crediti-bez-problem.ru. Договор ипотеки Сбербанка образец 2019 года. Типовой договор ипотеки Сбербанка для скачивания и редактирования. Брачный договор для ипотеки в Сбербанке.

Что может произойти, если невнимательно изучить ипотечный кредитный договор и нарушить требования?

Все требования, прописанные в договоре и удостоверенные подписью заемщика должны выполняться в точности, иначе финансовое учреждение имеет право изменить условия договора и применить штрафные санкции. Сумма платежей по штрафам будет быстро расти (в случае несвоевременной оплаты) и выплачивать кредит станет все труднее и труднее.

Какие же нарушения могут быть произведены заемщиком и, что ожидает его в этом случае?

  • Чаще всего по условиям банка достаточно три раза за год несвоевременно произвести ежемесячный платеж и будут начислены штрафные санкции. Хотя банки стараются рассматривать каждый из случаев индивидуально (потеря рабочего места, нестабильная экономическая ситуация и т.п.) и идти навстречу должникам (снижаются штрафные санкции, продлевается срок действия договора, применяется отсрочка платежей). Все эти меры должны стимулировать заемщика не разрывать кредитный договор, чтобы финансовое учреждение не обратило взыскание на залоговое имущество.
  • Если приобретаемая квартира предназначена для сдачи внаем, то этот нюанс необходимо обговорить с банком заранее. В случае запрета на аренду и нарушении этого пункта клиентом банк вправе расторгнуть договор или наложить штраф на должника.
  • Желая досрочно погасить ипотечный кредитный договор, заемщику следует помнить о том, что он сможет это сделать только по прошествии 6 месяцев со дня подписания документа.

Страховка — за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

  • титул (если недвижимость вторичная);
  • надежность застройщика (для новостроек);
  • ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании. Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку. Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

Заемщик имеет право выбрать страховую компанию.

О страховании нужно помнить следующее:

  • все риски страхуются в пользу банка;
  • чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
  • если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
  • в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

  • инвестиционный контракт;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с госэкспертизой;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на земельный участок;
  • договор страхования или поручительства;
  • выписку из ЕГРН;
  • учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Фото 2

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Фото 2

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Фото 4

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

  • комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
  • наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
  • штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
  • условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
  • какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, стоит поискать другой банк.

Основные условия типового договора

Типовой договор об ипотеке является шаблоном основного договора, который будет заключен позднее. Его форма включает в себя все основные пункты и разделы ипотечного договора, но без прописывания конкретных данных в отношении объекта недвижимости (стоимости объекта, местоположения, данных из правоустанавливающих документов) и заемщика (паспортные, контактные сведения).

Главной его целью считается ознакомление каждой стороной с условиями оформления ипотечного кредита заблаговременно и экономия времени, отводимого на подписание основного документа. Проще говоря, это подготовка участников непосредственно к сделке.

Законность договора об ипотеке устанавливается соответствующими нормативно-правовыми актами РФ:

  • жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ «Об ипотеке»;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • ФЗ «О госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

Основные или существенные условия ипотечного договора определяют его действительность. Без их указания документ потеряет свою силу. К таким условиям относятся:

  1. Сумма займа
  2. Срок
  3. Валюта
  4. Процентная ставка
  5. Порядок определения курса иностранной валюты, если происходит перевод денег кредитором третьему человеку, указанному заемщиком
  6. Количество, размер и периодичность (сроки) платежей
  7. Порядок изменения параметров ипотеки заемщика при частичном досрочном погашении кредита
  8. Способы исполнения заемщиком обязательств по договору по месту нахождения заемщика
  9. Обязанность заемщика заключить иные договоры
  10. Обеспечение по кредиту и требования к нему
  11. Цель кредитования
  12. Штрафа, пени, неустойки за просрочку или порядок их определения
  13. Условие по переуступке прав требования по договору от Сбербанка другим лицам или организациям
  14. Согласие заемщика с общими условиями договора
  15. Дополнительные услуги
  16. Как происходит обмен информацией между заемщиком и банком
  17. Порядок предоставления Кредита
  18. Титульный созаемщик
  19. Наличие закладной
  20. Целевое использование средств и как его подтвердить Сбербанку
  21. Согласие заемщика на предоставление кредитором информации третьим лицам
  22. Заверения и гарантии
  23. Согласие на запрос информации в бюро кредитных историй
  24. Адреса и реквизита сторон (для Сбербанка – это все действующие и актуальные реквизиты, включая почтовый и юридический адрес, ИНН, номер отделения, БИК, Ф.И.О. уполномоченного лица с подписями и печатью).

В верхней шапке бланка договора ставится дата, место заключения и его номер. Договор распечатывается и подписывается в 3-х экземплярах.

Фото 4

Что нужно для подготовки договора

В процессе составления и подготовки ипотечного договора имеются некоторые нюансы, а именно:

  • все требуемые банком документы должны быть актуальными и неподдельными (достоверность любой информации можно легко проверить в онлайн-режиме);
  • сбор пакета документов производится по установленной законом и правилами банка форме;
  • договор составляется сотрудниками Сбербанка (кредитный и юридический отделы);
  • моментом заключения договора является момент его подписания всеми участвующими сторонами.

Заключению ипотечного договора предшествуют поиск приобретаемого объекта недвижимости, его оценка (при необходимости), подписание предварительного договора купли-продажи и сбор полного пакета документов. После этого оформляется кредитный договор Сбербанка с заемщиком. Подробнее про то, какие нужны документы для ипотеки в Сбербанке вы можете узнать в отдельном посте.

Практические советы

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

На какие особенности ипотечного договора следует обратить внимание?

При изучении договора ипотечного кредитования специалисты рекомендуют обратить особое внимание на следующие нюансы:

  1. Помимо сведений о валюте, сроках и сумме кредита в документе должен быть указан подробный график ежемесячных погашений займа с точными датами платежей и конкретной суммой. График печатается на отдельном листе (приложении), где подписываются все участвующие в ипотеке стороны и ставится печать банка, что придает документу юридическую силу.
  2. В обязательном порядке ипотечный договор должен содержать подробную информацию о предмете ипотеки: месторасположение и адрес объекта, данные технического паспорта, оценочную стоимость жилья и прочее. Неправильно отраженные сведения по объекту недвижимости могут привести к признанию недействительности документа.
  3. Залоговым имуществом для банка обычно выступает приобретаемая в кредит недвижимость. Однако некоторые финансовые учреждения указывают в договоре, что заемщик отвечает всем своим имуществом, на что также стоит обратить внимание.
  4. Считается, что основным обязательством клиента перед банком является своевременное внесение ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту. Но по закону заемщик должен еще и согласовывать все свои действия с банком относительно предмета залога. К примеру, проведение перепланировок, сдачу в аренду, регистрацию членов семьи на жилой площади и т.д.
  5. При заключении договора ипотеки банк оставляет за собой право преждевременного расторжения документа в случае неплатежеспособности должника или несвоевременных ежемесячных оплат. Желательно, чтобы в договоре было указано, сколько раз может допускаться просрочка. Важным моментом является также графа, где прописывается право реализации предмета залога и распределение средств от его продажи.
  6. Пункт о санкциях является обязательным для договора ипотечного кредитования. В нем конкретно, а не в общих фразах указывается перечень санкций, применяемых к должникам. Должна быть также графа, где прописываются проценты штрафов и возможность повышения банком процентной ставки.
Фото 5

Что нужно знать об ипотеке

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2019 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка. Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж. Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность. Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости. Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

  • если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
  • если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
  • заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

  • реструктуризация;
  • кредитные каникулы;
  • изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Фото 6

На что обратить особое внимание

Обязательно рекомендуется каждому клиенту обратить особое внимание на следующие условия:

  • возможность досрочного погашения задолженности (отсутствие моратория и штрафов);
  • штрафные санкции (банк не имеет права взимать штрафы с заемщика за действия, которые не были прописаны в заключенном договоре – например, незаконное требование оплатить штраф в случае несписания денег на ссудный счет не по вине клиента);
  • возможность отказаться от покупки страхового полиса (речь идет о комплексной страховке, включающей страхование имущества, здоровья и жизни заемщика).

Внимательное изучение договора и своевременное указание на имеющиеся ошибки или пробелы в дальнейшем принесет только пользу для заемщика и позволит избежать ненужных финансовых потерь.

Важно! Когда вы открываете договор ипотечного кредитования сбербанка обязательно обратите внимание на информацию о полной стоимости кредита. Сбербанк обращает внимание заемщиков на реальные расходы по ипотеке на первой странице договора в специальной зоне в правом верхнем углу.

Основные моменты при оформлении кредитного договора по ипотеке

Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Учитывая, что берется достаточно солидная сумма на длительный период, важно заранее ознакомиться с текстом документа, оценить свои возможности и потенциальные риски. Основное внимание следует уделить суммам выплат, страховым рискам, правам кредитора и заемщика, возможности смены условий кредитования в одностороннем порядке и т.д.

Ипотечные договора условно можно подразделить на два вида:

  • выдаваемый под залог приобретаемого объекта недвижимости – при этом оформляется лишь ипотечный договор,
  • оформляемый под залог уже имеющегося имущества. В этом случае оформляется два договора – кредитный и залоговый.

Именно в этом и состоит разница между договором ипотеки и кредитным договором.

Первый вариант наиболее распространен, поэтому на нем остановимся несколько подробнее. Вне зависимости от формы составляемого документа, в договоре должны присутствовать основные пункты:

  • Стороны договора – здесь представляется информация относительно того, кто выступает залогодателем, а кто – залогополучателем.
  • Объект договора – конкретный объект недвижимости и полными характеристиками, кадастровыми данными и т.д.
  • Схема и условия, на которых предоставляется кредит.
  • Стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
  • Ответственность каждой из сторон, права и обязанности каждого – для разъяснения всего, что здесь написано и что под этим подразумевается следует обратиться к юристу. Только он сможет вам пояснить основные условия предоставления кредита банком и проконсультировать относительно их приемлемости на практике.
  • Порядок целевого использования и погашения.
Рекомендуемая статья: Как сделать рефинансирование ипотеки, этапы

Примерный образец кредитного договора по ипотеке вы можете скачать здесь.

Кредитный договор РоссельхозбанкаСкачатьУсловия Кредитного договора СбербанкаСкачатьУсловия Кредитного договора ВТБСкачатьКредитный договор Абсолют банкСкачатьОбразец Договора ипотекиСкачать

В зависимости от ряда обстоятельств форма и текст документа могут различаться, поэтому перед подписанием важно тщательно ознакомиться с текстом и проконсультироваться с юристом относительно наличия подводных камней и возможных рисков. Так вы избавите себя от возможных неприятностей в будущем.

Вопросы и ответы

1) Прошу проверить ипотечный договор Сбербанка, можно ли подписывать, нет ли подводных камней?

2) Прошу объяснить п. 10. Что именно я должна предоставить в кач-ве права требования участника долевого строительства? ДДУ? Что такое последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости?

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору

до выдачи Кредита:

- права требования участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № 00000000 от 00.00.201_ года;

после выдачи Кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 21 Договора:

- последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.11 Договора, далее – Объект недвижимости.

Залогодатель(и): ____________________(Дольщик (и)

Залоговая стоимость Объекта недвижимости устанавливается в размере 90 (Девяносто) % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости;

Расходы, связанные с оформлением залога, возлагаются на залогодателя(ей). Расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки распределяются между Сторонами в соответствии с действующим законодательством.

3) Когда я должна предоставить ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, банку? Просто другие банки требуют его через 1-5 раб. дней. Здесь не увидела.

4) п. 17 Что такое подписанный сторонами Документ-основание (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости?

5) п. 20 когда оформляют закладную?

6) п. 21 Что является документом, подтверждающим оплату Документа – основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ.

Что является отчетом об оценке стоимости Объекта недвижимости? Где его делать?

Что означает "государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе, регистрации прав до "09" июля 2021г., но не позднее 3 (Трех) месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность лиц(а), указанного(ых) в подпункте 1 п.21 Договора (при их наличии)"? Это регистрация ДДУ?

Эксперт:

Наталья, добрый вечер! Договор в общем то стандартный. По Вашим вопросам

п. 10. Что именно я должна предоставить в кач-ве права требования участника долевого строительства? ДДУ? Что такое последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости?

Наталья

зарегистрированный договор долевого участия и подтверждение оплаты застройщику первоначального взноса

3) Когда я должна предоставить ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, банку? Просто другие банки требуют его через 1-5 раб. дней. Здесь не увидела.

Наталья

до предоставления кредита, т.е. пока данный документы не получит банк Вы не получите кредит

4) п. 17 Что такое подписанный сторонами Документ-основание (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости?

Наталья

договор с застройщиком+ подтверждение оплаты первоначального взноса

5) п. 20 когда оформляют закладную?

Наталья

после возникновения объекта залога, т.е. после передачи застройщиком квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Вопросы с закладной регулируются в том числе ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

6) п. 21 Что является документом, подтверждающим оплату Документа – основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ.

Наталья

договор, справку от застройщика об оплате

Что является отчетом об оценке стоимости Объекта недвижимости? Где его делать?

Наталья

отчет оценщика составленный в соответствии с Законом 135-ФЗ Об оценочной деятельности. Как правило на сайте банка есть перечень оценщиков отчеты которых банк принимает, в том числе например можно обратится в «Петербургскую недвижимость», они точно со сбером работают

Что означает «государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе, регистрации прав до „09“ июля 2021г., но не позднее 3 (Трех) месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность лиц(а), указанного(ых) в подпункте 1 п.21 Договора (при их наличии)»? Это регистрация ДДУ?

Наталья

нет, это оформление залога (ипотеки) и закладной после регистрации за Вами права собственности на квартиру которая строится по ДДУ. Регистрация ДДУ это просто регистрация договора ранее которой застройщик не вправе принимать оплату по ДДУ. Т.е. как будет построен дом, передана квартира, Вы регистрируете право и залог в пользу банка а также оформляете закладную. Банк все составит сам требуется Ваше присутвие

Эксперт:

Наталья.

Сразу пройдемся по пунктам, которые Вас заинтересовали.

п. 17 Что такое подписанный сторонами Документ-основание (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости?

Наталья

В соответствии с Общими правилами кредитования п. 2.1.1.2 

 Договор-основания инвестирования строительства объекта недвижимости это договор участия в долевом строительстве Объекта недвижимости или договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости);
Прошу объяснить п. 10. Что именно я должна предоставить в кач-ве права требования участника долевого строительства? ДДУ? Что такое последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости?

Наталья

В соответствии с Общими правилами кредитования Сбербанка право требования участника долевого строительства должно быть оформлено надлежащим образом:

Выдача Кредита/первой части Кредита осуществляется после:
2.1.1. при необходимости оформления обеспечения до выдачи Кредита/первой части Кредита:
— надлежащего оформления обеспечения исполнения обязательств по Договору, в том числе:
2.1.1.1. при оформлении залога прав требования участника долевого строительства в силу закона:
— предоставления заключенного (зарегистрированного) в установленном действующим законодательством порядке Договора-основания инвестирования строительства объекта недвижимости (договора участия в долевом строительстве Объекта недвижимости или договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости) с отметкой о залоге прав требования участника долевого строительства в пользу Кредитора, а при отсутствии такой отметки — выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей государственную регистрацию залога прав требования участника долевого строительства в пользу Кредитора;
2.1.1.2. при оформлении залога прав требования участника долевого строительства в силу договора:
— предоставления заключенного (зарегистрированного) в установленном действующим законодательством порядке Договора-основания инвестирования строительства объекта недвижимости (договора участия в долевом строительстве Объекта недвижимости или договора уступки права  требования по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости);
— предоставления документа, подтверждающего передачу на государственную регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом
строительстве Объекта недвижимости;

И еще

2.1.7. При предоставлении в качестве обеспечения залога прав требования участника долевого строительства/ при отсутствии обеспечения на период до надлежащего оформления Объекта недвижимости в залог после выдачи Кредита в соответствии с условиями Договора (за исключением предоставления Кредита на цели приобретения Объекта недвижимости с использованием индивидуальных сейфов Кредитора для проведения расчетов по сделкам купли-продажи):
2.1.7.1. заключения трехстороннего соглашения между Банком, Заемщиком/Созаемщиком(ами) и лицом, осуществляющим продажу/строительство Объекта недвижимости по Договору-основанию, о порядке возврата Банку суммы Кредита в случае расторжения/отказа от его исполнения по любым основаниям, а также в случае отказа от заключения/исполнения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости по любым основаниям (не требуется при включении в Договор-основание соответствующих условий);

Вам необходимо уточнить у кредитного инспектора, какие документы все-таки необходимо оформить для передачи права требования, весь ли перечень, который я указала выше, согласно их Общим правилам. В Кредитном договоре конкретики по документам нет, а в Общих правилах они указаны.

Что касается права требования, что это такое. Если вкратце, то в случае неисполнения Вами обязательств по кредитному договору кредитору переходят те же права, что и у Вас по ДДУ. Последующий залог это оформление залога после оформления Вами права собственности на объект недвижимости. 

3) Когда я должна предоставить ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, банку? Просто другие банки требуют его через 1-5 раб. дней. Здесь не увидела.

Наталья

В соответствии с п. 17 Кредитного договора ДДУ Вы должны предоставить до выдачи кредита. Чем раньше после регистрации предоставите, тем быстрее выдадут, зависит от Вас.

5) п. 20 когда оформляют закладную?

Наталья

В п. 21 Кредитного договора указано, что составить закладную при участии кредитора заемщик должен не позднее 09.07.2021г, но не позднее 3 месяцев с даты оформления в собственность объекта недвижимости.

п. 21 Что является документом, подтверждающим оплату Документа – основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ.

Наталья

Квитанция об оплате, справка от застройщика.

Что является отчетом об оценке стоимости Объекта недвижимости? Где его делать?

Наталья

У Сбербанка имеется список оценщиков

«государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе, регистрации прав до „09“ июля 2021г., но не позднее 3 (Трех) месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность лиц(а), указанного(ых) в подпункте 1 п.21 Договора (при их наличии)»? Это регистрация ДДУ?

Наталья

Нет. ДДУ это участие в строительстве объекта недвижимости, регистрация же ипотеки объекта недвижимости это оформление залога уже построенного объекта недвижимости, если говорить простым языком.

Эксперт:
Прошу объяснить п. 10. Что именно я должна предоставить в кач-ве права требования участника долевого строительства? ДДУ? 

Договор ДДУ, прошедший регистрацию в Росреестре

3) Когда я должна предоставить ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, банку? Просто другие банки требуют его через 1-5 раб. дней. Здесь не увидела.

В такой срок предоставить зарегистрированный ДДУ Вы в любом случае не сможете. Срок регистрации ДДУ 5 рабочих дней (при хорошем раскладе, бывают задержки) + подача через МФЦ это еще 1-3 дня. Так как Вы оформляете аккредитив (https://www.sberbank.ru/ru/per...), то после получения зарегистрированного Договора с Росреестра, Продавец (Застройщик) с этим договором обращается в Банк и открывает аккредитив-получает кредитные денежные средства от Банка. Вы по факту получения своего экземпляра ДДУ приносите его в банк, там себе оставят его копию.

4) п. 17 Что такое подписанный сторонами Документ-основание (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости?

Зарегистрированный ДДУ

5) п. 20 когда оформляют закладную?

Закладная оформляется когда Вы уже оформите квартиру в собственность (после ее строительства и передачи Вам)

(https://www.sravni.ru/q/chto-t...)

6) п. 21 Что является документом, подтверждающим оплату Документа – основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ.

Что является отчетом об оценке стоимости Объекта недвижимости? Где его делать?

Что означает «государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе, регистрации прав до „09“ июля 2021г., но не позднее 3 (Трех) месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность лиц(а), указанного(ых) в подпункте 1 п.21 Договора (при их наличии)»? Это регистрация ДДУ?

Весь этот набор документов Вы должны предоставить в Банк после того как оформите квартиру в собственность, при условии что ипотека Вами еще не погашена(не выплачен кредит). Предоставляете в банк акт приема-передачи (означающий так же что все условия между сторонами выполнены, с Вашей стороны это полная оплата объекта недвижимости) + документ о собственности + оформляется оценка квартиры (предоставляет список оценщиков Банк сам) + оформляется закладная в Банк. После того как ипотеку погасите, банк сделает отметку о погашении на закладной и далее Вы обратитесь в Росреестр для снятия обременения с квартиры. 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://crediti-bez-problem.ru/podvodnye-kamni-ipotechnogo-dogovora-na-chto-stoit-obratit-vnimanie.html
  • http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p572-potajnye_komnaty_v_ipotechnom_dome/
  • https://ipoteka.finance/voprosy/vse-njuansy-ipoteki-riski-i-podvodnye-kamni.html
  • https://ipotekaved.ru/sberbank/dogovor-ipoteki-obrazec.html
  • https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kreditnyj-dogovor-po-ipoteke.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий