Что такое отчуждение недвижимого имущества и каковы основания для этой процедуры. В каких случаях необходимо отчуждение недвижимости и каков порядок этого процесса - особенности и нюансы. Отчуждение имущества - это переход права владения, пользования и распоряжения таким имуществом или передача имущества от одного собственника к другому.

Содержание

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость

Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.

Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.

Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.

Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:

  • кладовые,
  • подвальные помещения,
  • паркоместа,
  • подъездные пролеты и так далее.

Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.

Что значит понятие «отчуждение имущества»

Что значит понятие «отчуждение имущества»

Отчуждение имущества - это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.

По умолчанию принимается, что отчуждение имущества - это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).

Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества - это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):

  • отказ от права;
  • предоставление имущества во временное пользование;
  • утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
  • прекращение права по решению суда;
  • предоставление будущих возможностей к отчуждению.

Отчуждение имущества — это дарение

Переход права собственности может произойти также в результате оформления договора дарения. Он также является двусторонней сделкой: даритель обязуется безвозмездно передать объект договора одаряемому, а тот в свою очередь принимает недвижимость.

Отчуждение имущества в данном случае происходит после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому.

Важно: если договор дарения заключается между родственниками, налогом имущество не облагается. В противном случае одаряемый обязан уплатить 13% от рыночной стоимости квартиры/дома/участка/иного объекта.

Одаряемый имеет право отказаться принять дар до момента совершения дарения.

Отчуждение доли в квартире

Право на добровольное отчуждение недвижимости предоставляется каждому гражданину, у которого она пребывает в собственности. Отчуждение земель – это не одно и то же, что и продажа квартиры. В последнем случае существует вероятность возникновения проблем.

Одна из сложностей – отказ от права собственности на квартиру, если лицу принадлежит только ее часть (то есть доля), а не весь объект.

Эта проблема регулируется 250 статьей Гражданского кодекса России. Она накладывает определенные ограничения на процесс отчуждения:

  1. Лицо, продающее свою долю в квартире, обязано в письменном виде оповестить всех остальных собственников о своем намерении. Извещение должно содержать информацию о точной стоимости недвижимости, в соответствии с которой она будет продаваться сторонним лицам.
  2. В течение 1 месяца другие собственники должны либо выступить в качестве покупателей, либо составить письменный отказ от приобретения доли. Если имеет место второй вариант действий, необязательно ждать 1 месяц, поскольку разрешается приступать к отчуждению сразу после получения отказа.
  3. Если кто-то из других собственников согласился приобрести долю, она должна быть продана ему, поскольку такие лица имеют преимущественное право покупки объекта.

Важно! Преимущественное право не используется, если долю продают на публичных торгах.

Если собственник доли не оповестил других граждан о предстоящей сделке, продал ее до истечения срока или получения отказа, такое отчуждение объекта недвижимости будет в дальнейшем оспорено другими долевыми владельцами собственности.

Добровольное и принудительное отчуждение

Фото 2

В Законодательстве предусмотрены разные варианты отчуждения недвижимого имущества

Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.

Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.

Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством.

Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)

Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)

В данном случае отчуждение имущества - это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества - это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от № 218-ФЗ).

Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.

Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Рассмотреть в полной мере в рамках одной статьи все способы отчуждения имущества - это труднореализуемая задача, поэтому рекомендуем ознакомиться и с другими материалами нашего сайта, посвященными этой теме (например, Договор о внесении вклада в имущество ООО, Продажа или отчуждение акций в АО (нюансы) и др.).

Что подразумевается под понятием отчуждения недвижимости

Под отчуждением имущества юристы подразумевают все сделки, связанные с переходом права собственности от одного лица к другому, возмездно, безвозмездно или на принудительной основе

С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:

  • договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
  • договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
  • совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
  • безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.

Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.
Читайте также: Что такое муниципальное жилье и как его добиться

Заключение договора на отчуждение имущества

Фото 3

Договор отчуждения по такой сделке как купля-продажа обязательно предусматривает указание цены отчуждаемой вещи. При отсутствии данного согласованного в письменной форме условия договор о купле-продаже считается не заключенным. Кроме того, законодательство предусматривает возможность владельца имущества сохранять часть свои прав на него даже после отчуждения.

Отчуждение имущества часто сопровождается разногласиями сторон при заключении сделки. Для того чтобы процесс соответствовал законодательству и не вызывал споров, стороны могут воспользоваться услугами нотариуса. Нотариус удостоверяет сделку с движимым и недвижимым имуществом, проверяет отсутствие арестов на него, наложенных следственными органами или судом, поскольку состоящее под арестом имущество не может являться объектом отчуждения. Например, сведения о наличии либо отсутствии арестов на недвижимое имущество содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписку из которого по требованию нотариуса предоставляет учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на данное имущество.

Виды отчуждения

Вопрос отчуждения достаточно хорошо проработан как на теоретическом уровне, так и в соответствующей судебной практике. Правовые особенности этой операции связаны с конкретным видом объектов. Например, особенности отчуждения любого объекта недвижимости (квартира, земельный участок, дача и др.) регулируются специальным Федеральным законом №159.

В общем случае отчуждение может происходить добровольно и принудительно. Добровольная передача собственности возможна при заключении соответствующего договора в зависимости от вида сделки:

  1. Покупка – сделка купли-продажи начинает действовать сразу после того, как стороны оформили и подписали договор. Однако он должен пройти обязательную регистрацию, поскольку государств должно зафиксировать факт перехода недвижимости новому владельцу. Если регистрация не состоялась, то право собственности не возникает.
  2. Мена – в этих случаях составляется договор мены (возможно с доплатой одной из сторон). Также требуется государственная регистрация сделки.
  3. Дарение – наконец, при дарении некоторых объектов (любая недвижимость, автомобили, ценные вещи) обязательно составление договора и в некоторых случаях – уплата налога (близкие родственники от них освобождены).

Принудительная форма операции может осуществляться только после принятия судебного решения. Наиболее распространенные причины отчуждения следующие:

  • уплата долгов;
  • выплата алиментов;
  • конфискация в связи с преступлением гражданина или представителей компании;
  • отчуждение в связи с государственной необходимостью (реквизиция имущества для военных нужд).

Таким образом, объект переходит новому владельцу добровольно (возмездно или безвозмездно) или принудительно.

Отчуждение доли в праве общей собственности

Фото 4

Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.

Читайте также: Налог на имущество физических лиц НК рф

Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.

Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.

Порядок отчуждения недвижимого имущества

Отчуждение жилого помещения может производиться посредством совершения сделок – это самое распространенное основание. Независимо от вида сделки переход права собственности по ней должен отвечать определенным условиям:

  • Отчуждать недвижимость может лишь совершеннолетний дееспособный собственник. От имени и в интересах недееспособного лица сделку заключает его законный представитель. Можно поручить отчуждение доверенному лицу.
  • Письменная форма договора обязательна, какую бы сделку ни заключали стороны. Приветствуется нотариальное заверение.
  • Любая сделка должна соответствовать общим и специальным требованиям ГК. Например, договор купли-продажи включает описание объекта и его цену, а договор дарения не может содержать условий о встречных представлениях.
  • При передаче объектов следует соблюсти права третьих лиц. Например, в соответствии с ФЗ № 159 от «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной и госсобственности…», предприниматели имеют право преимущественного выкупа у государства арендуемой ими недвижимости. Если частную недвижимость приобрел один из супругов в браке, ее отчуждение возможно лишь при согласии второго, поскольку она является их общим имуществом.
  • Каким бы ни было основание отчуждения, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Лишь после фиксирования сведений о новом собственнике в ЕГРН имущество считается отчужденным.
  • Свободно отчуждать можно лишь необремененную недвижимость. Арест, ипотека/залог, или запрет на отчуждение создадут проблемы при передаче права собственности.

Порядок отчуждения жилых помещений всегда одинаков независимо от вида сделки-основания. Он включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их на примере договора купли-продажи недвижимости:

  1. Проведение переговоров. Стороны оговаривают условия сделки: цену, порядок передачи недвижимости, раздел расходов на оформление и так далее.
  2. Подготовка проекта договора. Разработку обычно поручают юристу, риелтору или нотариусу, хотя закон не запрещает составлять договор самостоятельно.
  3. Подписание договора. Стороны могут подписать соглашение в любом месте. Как правило, это происходит в нотариальной конторе по месту расположения объекта.
  4. Подписание передаточного акта. Согласно ст. 556 ГК, такой акт – обязательное условие договора купли-продажи. Рекомендуем составлять его и в случае заключения иных сделок, предполагающих передачу недвижимости.
  5. Государственная регистрация. Пройти регистрацию можно в офисах Росреестра, ближайших МФЦ или же онлайн посредством электронного сервиса Госуслуг.

Нормативное регулирование

Фото 5

Рассмотрим особенности и нюансы отчуждения собственности, прописанные в Гражданском кодексе.

Право собственности может быть прекращено при отчуждении имущества собственником в пользу других лиц, при его отказе от собственности и в прочих случаях, на которые распространяются законодательные нормы.

Принудительное отчуждение имущества недопустимо, за исключением:

  • взыскания по обязательствам;
  • отчуждения собственности, которая не может принадлежать лицу, к которому она перешла;
  • изъятия участка;
  • выкупа культурных ценностей;
  • конфискации;
  • реквизиции;
  • по решению суда.

По волеизъявлению собственника имущество, относящееся к государственной либо муниципальной собственности, может быть отчуждено в пользу юридических и физических лиц. В данном случае переход права собственности производится с компенсацией стоимости имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (СПБ) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Отчуждение недвижимости представителем

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже.

Просмотреть документ

Скачать (DOC, 38KB)

Такой документ, помимо общих сведений о доверителе и доверенном лице, должен содержать подробное описание правомочий представителя. В частности:

  • собственно поручение на отчуждение с уточнением вида сделки;
  • описание отчуждаемого объекта, цена;
  • запрет на перепоручение и другие ограничения;
  • прочие права, которыми наделяется представитель: получение денег, переоформление и так далее.

Отчуждение имущества — это продажа

Согласно положениям Гражданского кодекса, отчуждаемым имуществом может быть предмет сделки купли-продажи. В данном случае переход права происходит путём заключения договора купли-продажи между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Продавец обязуется передать указанный в договоре объект недвижимости покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять недвижимость, оплатив её стоимость.

Отчуждение произойдёт только после государственной регистрации договора и перехода права собственности от одной стороны к другой. Важно: сделка купли-продажи нежилого помещения считается вступившей в силу с момента подписания сторонами договора (в данном случае требуется государственная регистрация только перехода права).

После регистрации перехода права собственности и/или договора купли-продажи недвижимый объект считается отчуждённым, а отменить сделку уже невозможно: если стороны вдруг изменят своё намерение передать/получить объект недвижимости, они должны будут заключить новый договор и «поменяться» обратно.

Отчуждение земли

Фото 6

Согласно ст. 130 ГК, земельные участки тоже являются недвижимостью, поэтому их отчуждение станет основанием для прекращения права собственности (ст. 44 Земельного кодекса). Каких-то принципиальных отличий в отношении таких объектов нет, следовательно, отчуждение земельного участка – это значит переход права собственности на него к третьим лицам, как и в случае с другой недвижимостью.

И все же, учитывая специфику земли как объекта права, закон допускает расширенный перечень оснований для ее отчуждения:

  • отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд;
  • изъятие земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению и так далее.

К тому же земля может находиться у граждан в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном владении (земельные паи). Поскольку она не является их собственностью, ее отчуждение невозможно.

Подробнее о этих особенностях читайте в материале «Отчуждение земельного участка».

.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества - это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.

Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество - это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).

Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от № 102-ФЗ).

Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.

Отчуждение имущества: что это такое?

У многих людей нет чёткого представления о том, что такое отчуждение имущества. Но на самом деле в этой юридической сделке все понятно. Для того чтобы произвести сделку по отчуждению имущества необходимо иметь знания в этой области. Не подготовленному человеку такую сделку осуществить будет сложно. Именно поэтому, чтобы к сделке не было никаких претензий, её нужно проводить с помощью юриста. В этой статье мы постараемся раскрыть данную тему.

Виды отчуждений

В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:

  1. Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
  2. Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
  3. Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.

В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.

Если принудительное изъятие осуществляется в пользу и в интересах государства, собственнику положено финансовое возмещение.

При безвозмездной передаче недвижимости приобретатель, не являющийся близким родственником собственника, должен заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. В остальных случаях налог платит продавец.

Фото 6

Добровольное и принудительное отчуждение: отличия и особенности

Как упоминалось выше, процедура отчуждения недвижимого имущества может быть добровольной и принудительной. Этот критерий принципиально отличает разные процессы перехода права собственности на жилье или землю. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Добровольная передача недвижимости

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

  • недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
  • представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
  • представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
  • под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
  • собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Согласие супруга на отчуждение

Если собственник приобрел объект в браке, обязательным условием любой сделки в его отношении является нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости. Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, все, что супруги приобрели после заключения брака, считаются их совместной собственностью, независимо от того, на кого зарегистрировано имущество.

Если супруг планирует распорядиться общим имуществом, для государственной регистрации перехода прав потребуется оформленное у нотариуса супружеское согласие. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

При продаже квартиры, в которой прописан или имеет долю в праве собственности ребенок, придется заручиться одобрением органов опеки. Чтобы его получить, следует доказать, что взамен продаваемого жилья ребенка обеспечат равноценными квадратными метрами.

Правила оформления добровольного отчуждения

Сделки по переходу права собственности на недвижимость оформляются в письменном виде. Это связано с процедурой дальнейшей госрегистрации, ведь один экземпляр соглашения нужно представить в Росреестр.

Кроме того, при подготовке сделки должны быть соблюдены следующие правила удостоверения договоров и их заключения:

  • собственник представляет все правоустанавливающие и технические документы на объект, сообщает приобретателю о наложенных обременениях и правах третьих лиц;
  • стороны указывают в договоре полное описание объекта в соответствии с техпаспортом, цену купли-продажи, информацию об участниках сделки с указанием паспортных и иных данных;
  • сторонам рекомендуется оговорить порядок (например, подписание передаточного акта) и сроки передачи недвижимости, порядок и сроки расчетов, ответственность;
  • передачу задатка рекомендуется оформлять дополнительной распиской;
  • заранее нужно определить и указать в договоре, кто займется переоформлением в Росреестре и понесет связанные с этим расходы;
  • приветствуется удостоверение нотариусом. Оно позволит подтвердить безоговорочную законность сделки.

Ознакомьтесь с образцом типового договора.

Просмотреть документ

Скачать (DOC, 42KB)

Принудительное изъятие недвижимости

Любое отчуждение недвижимости без волеизъявления собственника является принудительным. Потому его невозможно оформить какой-либо сделкой. Изъятие всегда происходит по решению суда, службы судебных приставов или органа исполнительной власти.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК, принудительное отчуждение недвижимого имущества у собственника возможно в случаях:

  • обращения взыскания в рамках исполнительного производства, например, при крупной кредитной задолженности;
  • изъятия земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению, например, если на участке для ИЖС в течение 3 лет не начато строительство;
  • изъятия участка для государственных и муниципальных нужд, например, для постройки автомагистралей или ЛЭП;
  • конфискации по приговору суда, например, если недвижимость приобретена преступным путем;
  • реквизиции, если возникли чрезвычайные обстоятельства: стихийное бедствие, техногенная катастрофа и так далее.

О других случаях принудительного изъятия читайте в статье «Конфискация недвижимости в 2019 году».

Вопросы и ответы

Есть агентский договор об отчуждении недвижимого имущества. В нём пункт 1.1. Агент обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет Заказчика юридические и иные действия, направленные на отчуждение принадлежащего Заказчику недвижимого имущества, оговоренного в Приложении № 1, далее – «Объект», за сумму «Возмещения», оговоренного в Приложении № 2.

Вопрос: о какой сумме Возмещения может идти речь? Мне в агентстве ответили так: "возмещением по договору является покупка вами 3-х комнатной квартиры. Т. к. у вас альтернатива. Если бы у вас была свободная продажа , то там был указан только сумма нашей комиссии". Этот так? Смущают формулировки...

Эксперт:

Договор предусматривает волеизъявление двух сторон и определение условий договора. Из того как вам объяснили в агенстве, я так же не понял смысл используемой формулировки. Но если у вас есть сомнения, то лучше либо ее дополнительно раскрыть в тексте договора, либо вообще исключить, либо выбрать другого агента.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи

Эксперт:

Уважаемая Евгения!

Поскольку вопрос стоит о недвижимом имуществе, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Эксперт:

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и собственником имущества приобретатель становиться с момента такой регистрации. А вот пользователем имущества приобретатель может стать с момента передачи ему такого имущества например по акту приема-передачи, или в договоре конкретно прописывается, что имущество передано на определенных условиях.

Эксперт:

в соответствии с ГК РФ

В собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку переход права собственности на недвижимое имущество требует обязательной государственной регистрации, то и право собственности возникает с момента такой регистрации.

Доброго времени суток.

При проектировании многоквартирного жилого дома(трехэтажный без гос.экспертизы ),мы учли требования отчуждения общего долевого имущества (подвала):

1.Убрали сети жизнеообеспечения дома.

2.Каждому подвальному помещению присвоили номер и отдельный вход .

При получении разрешения на строительство УГА(управление градостроительства и архитектуры) ,отказалось прописывать в разрешение ,подвальные помещения(кладовки высота 2.7м) ,потому что они являются полноценным этажом ,соответственно надо идти на экспертизу или делать высоту подвала (в проекте )не более 1.5 м ,соотвественно БТИ не включит в общую площадь ,а гос.рег откажет нам в регистрации сделок .

Покупатели согласны приобретать тех.помещения имея на руках

согласие собственников 100% и любого док-та потверждающего оплату,но какой документ (договор)в этом случае можно составить???

Эксперт:

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

 Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.


 При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Для соблюдения положений ГК РФ в части преимущественного права на покупку имущества у долевых собственников, необходимо получение от всех собственников имущества в многоквартирном доме письменного отказа от заключения договора купли-продажи конкретного объекта вещного права (подвального помещения) за определенную цену. После чего можно заключать договор купли-продажи по цене, не ниже той, которая указана в письменном отказе долевых собственников. В договоре можно предусмотреть передачу денег покупателем как по акту приема-передачи, так и указать условие о получении денег в самом договоре, который тем самым и будет выполнять платежную функцию.

Эксперт:

Покупатели согласны приобретать тех.помещения имея на руках согласие собственников 100% и любого док-та потверждающего оплату, но какой документ (договор)в этом случае можно составить???

Евгений

1. Провести общее собрание всех собственников. Должна быть повестка дня — продажа -----, использование вырученных средств, председатель собрания, секретарь. После чего — все лично должны дать согласие председателю на продажу и свое согласие на использование вырученных средств (депозит в банке, ремонт чего либо). Т.е. в обязательном порядке каждый собственник должен дать разрешение + отказ от покупки этого объекта. Делается, как правило на одном листе, где пунктом 1 идет продажа объекта, наименование и пр, стоимость к продаже и пункт 2 — отказ от покупки, потом дата, подпись, и было бы хорошо, чтобы подписывал в присутствии председателя и секретаря. 

2. По получении разрешения — заключения договора купли-продажи (обычный стандартный договор)

Эксперт:

<P metrikaId_0.795421460929705=«13»>Согласен с Борисом, решение об использовании общедолевого имущества должно быть принято, но насколько я понимаю ситуация хуже. для того чтобы использовать и эксплуатировать помещение — отчуждать его требуется регистрация объекта пригодного для регистрационных действий.


<P metrikaId_0.795421460929705=«13»>насколько принципиально совершение сделок по отчуждению, может имеет смысл принять на собрание решение об аренде. а с лицами желающими его использовать заключать договора аренды, учитывая проблеммы регистрации только краткосрочные — 11 мес.
<P metrikaId_0.795421460929705=«13»>либо через экспертизу, признание помежение полностью функциональным — соответствующим требованием регистрация в качестве нежилого помещения в судебном порядке и на основании решения в ФРС, и далее любая гражданско-правовая сделка, хоть договор купли продажи хоть долгосрочная аренда.
Эксперт:

Евгений!

Вы дом уже построили или ещё нет?

При получении разрешения на строительство УГА(управление градостроительства и архитектуры), отказалось прописывать в разрешение

Евгений

Если дом уже построен, то он является самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ и Вам откажут во вводе его в эксплуатацию

Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. 

3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. 

 Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

 Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае, придется обращаться в суд. Условия признания права собственности указаны в этой же статье. Они просты: 1. земельный участок должен быть предусмотрен под данное строительство и выделен на законном основании; 2. не должно быть нарушений прав и законных интересов других лиц; 3. строение должно быть безопасно.

По данным делам проводятся строительная или строительно-техническая экспертиза.

По поводу нежилых помещений. Если они не являются общим имуществом (не содержат коммуникаций), они выделены, как самостоятельные объекты и Вы хотите их продать жильцам, то тут следует составлять договор купли-продажи нежилого помещения.

 С уважением, С.Сергеев


Эксперт:

Уважаемый Евгений! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

как следует из мнения УГА фактически в Вашем случае речь идет о 4-х этажном доме, но это не так и Вам следовало или следует обжаловать разрешение с таким смыслом, чтобы в разрешении фигурировали кладовые нежилые помещения.

Далее, эти кладовые помещения Вы ставите на кадастровый учет, далее, регистрация права на данные объекты, причем кладовые могут принадлежать отдельным собственникам, как отдельный объект права.

Если речь идет о кладовых помещениях как общем имуществе многоквартирного жилого дома (ст.36 ЖК РФ), то в данном случае для их отчуждения требуется согласия собственников помещений в данном доме, о чем Вам коллеги уже описали.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravovdom.ru/zemlya/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
  • https://rusjurist.ru/pravo_sobstvennosti/perehod_prav/chto_eto_takoe_otchuzhdenie_imuwestva/
  • http://pravootveta.ru/dogovor-otchuzhdeniya-nedvizhimogo-imushhestva/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/otchuzhdenie-imuschestva.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/chto-takoe-otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
  • https://2ann.ru/chto-takoe-otchuzhdenie-imushhestva/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий