В статье рассмотрим жилищные кооперативы: что это такое, каковы плюсы и минусы таких организаций и риски при покупке квартиры через ЖСК. Как закон регулирует деятельность сообщества и какие правила существуют в нем, узнаем из текста. ЖСК: что это такое, плюсы и минусы покупки квартиры таким способом, порядок оформления права собственности и потенциальные риски для вложенных средств

Отличия ЖСК от других форм управления

Выбирая тот или иной способ управления, необходимо учитывать конкретные условия: количество в доме квартир, дисциплинировать и платёжеспособность жильцов, присутствие на рынке лицензированных управляющих компаний и т.д.

Законодательно определены формы управления многоквартирным домом:

  • самостоятельное управление собственниками квартир – договоры с коммунальщиками сектора, заключаются каждым владельцем квартиры напрямую, они лично отстаивают свои интересы и защищают свои права;
  • управление с привлечением управляющих компаний — владельцы квартир заключают договор с управляющей компанией, имеющей соответствующую лицензию, действующей в их интересах, которая полномочна заключать договоры с коммунальными организациями, обязана отчитываться за предоставляемые услуги перед жильцами;
  • управление ТСЖ или ЖСК — из числа собственников выбирается правление, управляющее домом, действующее от лица и в интересах жильцов.

ЖСК и ТСЖ Жилищным кодексом объединены в один пункт, но между ними имеются значительные различия:

  1. ЖСК организовывается с целью строительства и дальнейшего управления домом. ТСЖ образуется после того, как дом построен, и жилые помещения находятся в собственности.
  2. В ЖСК должно входить не меньше 5 участников-учредителей, но не больше количества квартир. В ТСЖ должно входить не меньше 50% собственников.
  3. Доходы от предпринимательства ЖСК принадлежат пайщикам. Доходы ТСЖ принадлежат товариществу.

Функции контроля финансово-хозяйственной деятельности ЖСК осуществляет ревизионная комиссия, избираемая сроком не превышающем трех лет (ст. 120 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

  1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
  2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
  3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
    1. в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
    2. представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
    3. отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
  4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
  5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Организация, проведение общих собраний ТСЖ, круг обязанностей его правления определены главой 14 ЖК. В отношении ЖСК подобный порядок действий не предусмотрен.

Определено главой 11 ЖК, что состав и компетенция управляющих и проверяющих органов, регламент принятия решений зафиксированы уставом кооператива. Положения устава не должны противоречить закону.

В кооперативе решения принимаются на заседаниях общего собрания пайщиков путем открытого голосования (ст. 117 ЖК), прочие варианты не предусмотрены. Собрание ТСЖ может проводиться в любой форме, включая заочную (ст. 146 и 47 ЖК РФ).

Наверняка вас заинтересует бухгалтерия ЖСК при ипотеки. на нашем сайте вы также сможете найти информацию о:

  • правах собственности в ЖСК;
  • правлении;
  • председателе;
  • выплате паев;
  • договоре;
  • и отличиях ДДУ.

Плюсы и минусы дома в ЖСК

Плюсы и минусы дома в ЖСК

Как и у другого способа покупки недвижимости, у ЖСК есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы ЖСК

Возможность рассрочки. Участники кооператива вносят деньги постепенно, например, каждый месяц. Они могут оплачивать жилье в рассрочку все время строительства, а в некоторых случаях — определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно, особенно если нет возможности накопить на покупку жилья.

Низкая стоимость. Если сравнивать цены квартир по ДДУ и в ЖСК, жилищно-строительные кооперативы выгоднее. Это связано с тем, что застройщики, работающие по ДДУ, связаны массой обязательств. У них есть четкие сроки строительства, определенные гарантии, они вынуждены нести больше расходов. Поэтому стоимость жилья выше.

Прозрачное управление. Каждый собственник будущей квартиры может принимать участие в общих собраниях и влиять на принимаемые решения. Например, можно выбрать более дешевые строительные материалы для строительства и таким образом снизить себестоимость недвижимости.

Смена подрядчиков. Чтобы построить дом, ЖСК нанимает застройщика. В случае его банкротства жилищно-строительный кооператив может легко сменить подрядчика, просто заключив новый договор с другой компанией. Для сравнения, по договору ДДУ дольщики должны требовать жилье через суд.

Дальнейшее управление. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Правда, для этого придется ликвидировать ЖСК и создать ТСЖ. Но в будущем владельцы квартир также могут сами решать, на что тратить деньги и как обслуживать жилье.

Минусы ЖСК

Строгие ограничения. По статье 111 ЖК РФ, стать членами кооператива могут люди старше 16 лет, и в некоторых случаях юридические лица. Число членов ЖСК не должно быть меньше 5, в ином случае проведут ликвидацию. А максимальное число пайщиков не должно быть больше, чем число помещений в МКД. То есть у одной квартиры не может быть два собственника, пай всегда оплачивает один человек. Он может передать долю другим только после оформления права собственности.

Отсутствие ответственности. ЖСК не отвечает за срыв сроков строительства и другие форс-мажорные обстоятельства. Фактически собственники сами строят дом, поэтому и вся ответственность ложится на них.

Риски. Договоры о вступлении в ЖСК не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому существует риск двойных продаж — когда одна и та же квартира продается одновременно двум собственникам. Чтобы этого не случилось, лучше тщательно проверить ЖСК перед вступлением в него.

Плюсы и минусы

Фото 2

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2019 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Фото 3

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:

  1. При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
  2. Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
  3. Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
  4. Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
  5. Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности.Чтобы вселить временных жильцов в кооперативный дом, участник кооператива должен иметь согласие членов своей семьи, и письменно уведомить об этом органы управления.
  6. Открытое голосование для принятия решение, используемое собранием кооперативного дома, исключает вероятность злоупотреблений.

Минусы ЖСК:

  1. Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.
  2. Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
  3. Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2019 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Риски ЖСК

Риски ЖСК

Увеличение стоимости. Строительные материалы дорожают, застройщики тоже могут внезапно повысить цены на свои услуги. Поэтому случается так, что пайщики платят больше, чем изначально было обговорено. Это может произойти, если в уставе и договоре прописано, что решения об изменении стоимости принимается руководством. Если все решения принимают на общем собрании, вы с другими пайщиками можете просто отказаться от изменения цены.

Возможность двойных продаж. Согласно законодательству, ДДУ нужно обязательно регистрировать в Росреестре и только потом передавать застройщику денежные средства. Сейчас можно зарегистрировать и договор о вступлении в ЖСК, но первые выплаты нужно сделать до регистрации. Получается, есть риск двойных продаж, когда одна и та же квартира будет продана нескольким людям.

Отсутствие разрешений. Чтобы зарегистрировать организацию и начать принимать новых членов в ЖСК, председатель не обязан предоставлять строгую проектную декларацию и другие разрешающие строительство документы. Может получиться так, что вы присоединитесь к кооперативу, а потом выяснится, что у него даже нет разрешения на землю. Придется возвращать свои деньги или ждать, пока ЖСК получит нужные документы.

Затягивание сроков сдачи. Ответственность застройщиков, которые продают недвижимость по ДДУ, за срыв сроков строительства, предусмотрена законом. Ответственность ЖСК не прописана на законодательном уровне. Поэтому изучайте договор — в нем должна быть прописана ответственность, которую понесет кооператив в случае, если нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.

Юридические тонкости. Статья 121 ЖК РФ определяет, что за вступление нового пайщика в ЖСК должны проголосовать его участники. На практике управляющие часто сами принимают решение и заключают договор. Однако формально он не действителен — новый пайщик не становится участником кооператива, выплаченные средства не идут в счет оплаты пая.

Если ответственно подойти к выбору ЖСК, риски минимальны. Не ленитесь проверять устав, читать договор, искать отзывы.

Порядок покупки квартиры в ЖСК

Фото 4

Покупка квартиры при жилищно-строительном кооперативе — законная и простая схема. Для начала вам нужно вступить в кооператив или создать свой собственный. Как уже было отмечено выше, в кооперативе должно быть не менее пяти человек. Добросовестно выплачивая все взносы, вы увеличиваете свой шанс получить квартиру в собственность сразу после сдачи объекта.

Может пригодиться:

Выделение долей имущества детям из материнского капитала: образец соглашения

Как проверить квартиру на обременение: онлайн инструкция

Однако важно помнить, что жилье перейдет в вашу собственность только в случае полной выплаты его стоимости. Это значит, что вы можете в нем жить, однако продать, подарить, завещать вы эти квадратные метры не можете. Основанием для заселения в новую квартиру станет не ваша идеальная история выплат, а общее мнение всех членов ЖСК.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы и минусы участия в жилищно-строительных кооперативах — спорный вопрос, на который специалисты так и не могут дать однозначного ответа. Порой бывает, что одна и та же ситуация с разных точек зрения оценивается как положительно для пайщика, так и отрицательно. Но теперь, когда уже мы знаем, как расшифровывается ЖСК и как эта система работает, настало время разобраться в положительных и отрицательных сторонах.

Плюсы:

  • как правило, ЖСК дают рассрочку, что позволяет не брать ипотечный кредит и выкупить квартиру целиком буквально за 2—3 года;
  • в сравнении с ЖСК застройщик при долевом участии несет гораздо больше расходов на различные компенсационные фонды или счета, поэтому ценник на жилье, построенное по программе долевого строительства, значительно превышает ценник кооперативного жилья;
  • как член ЖСК вы имеете полное право участвовать в судьбе своих квадратных метров, и никакие важные вопросы не пройдут мимо вас, также вы имеете доступ ко всей информации о деятельности кооператива;
  • взносы, которые вы совершаете будучи пайщиком, не облагаются налогом;
  • в случае банкротства застройщика ЖСК может самостоятельно достроить дом.

Может пригодиться:

Кому положена бесплатная квартира от государства

С какой недвижимости взимается налог на роскошь

Минусы:

  • в случае нехватки финансов вы не сможете обратиться к ипотечному кредитованию, поскольку ипотека с государственной поддержкой выдается только на основании ДДУ (договор долевого участия);
  • несмотря на небольшой первый взнос, впоследствии члены ЖСК должны не только платить за строительство своей квартиры, но и оплачивать понесенные убытки в результате неправильных действий генподрядчика или инфляции;
  • из предыдущего пункта следует, что изначальная привлекательно низкая цена на жилье не фиксируема и, скорее всего, ощутимо возрастет к концу строительства;
  • подобная схема не обеспечивает связь между пайщиками и застройщиком, уставом прописаны лишь отношения членов кооператива с самим кооперативом;
  • поскольку сам ЖСК является заказчиком работ, то малейшие промахи при возведении дома повлекут за собой большие убытки для всех пайщиков;
  • ответственность за лестничные клетки, лифты, трубы, крыши, стены и прочие слагаемые полноценного дома лежит целиком и полностью на членах кооператива, т. е. протечку крыши пайщики обязаны устранять сами;
  • право собственности на жилье вы получите только в том случае, если целиком выплатите его стоимость;
  • как правило, в жилищно-строительных кооперативах нет четких сроков строительства, поэтому ваш дом может строиться один год, а может пять лет;
  • вы не сможете самостоятельно продать свое место в кооперативе, на продажу пая должны дать согласие все члены кооператива;
  • так как государство не регистрирует договор паенакопления, существует действительная угроза махинаций, «серых» схем и двойных продаж.

В целом получается, что минусов у жилищно-строительных кооперативов больше, чем плюсов. Но в каждой индивидуальной ситуации все может быть по-своему.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Фото 5

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Если сравнивать с долевым участием, то большинство таких компаний предоставляют рассрочку оплаты только до этапа сдачи объекта.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Например, вы узнали, чем отличается кооперативный дом от обычного, и приняли решение вступить в кооператив. Чтобы приобрести жилье, следуйте простой инструкции.

Проверьте ЖСК

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.

Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.

Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.

Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.

Платите взносы

Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.

Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.

Оформите право собственности

Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет прием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:

договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;

договор покупки пая;

документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;

справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;

акт приема-передачи недвижимости;

оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Вопросы и ответы

Застройщик обьявлен банкротом.Создан реестр требований участников ДДУ на передачу квартир.Но на собрании участников ДДУ все проголосовали против создания ЖСК.Управляющий рассылает участникам ДДУ требования о переределке требований на денежные.На страховую застройщика подавать в суд говорят бесполезно,ждать лет пять.

Что же ждёт участников ДДУ?

Эксперт:

Игорь.

Система достаточно отработана. Создается инициативная группа, которая оказывает давление (в рамках закона, разумеется) на все задействанные в процессе структуры. Эти самые структуры находят нового застройщика, который принимает обязательства на себя и достраивает дом (может быть меняя проект, чтобы найти средства на строительства, либо хватит непроданных квартир и помещений).

А почему страховку не получится взыскать, страховщик хлипкий и в банкротство уйдет?

Есть желание купить квартиру через ЖСК. Хотелось бы узнать ваше мнение,после изучения всех документов ЖСК и разьяснения о последствиях этой сделки. Вот то что мне не нравится: Земля принадлежит физическому лицу, а не ЖСК!!!! Страховка сделана на участие в долевом строительстве, а мы не являемся дольщиками П1.1Договор вступления в ЖСК это озвучивает. Мы пайщики. Тоесть эта страховка ни чего нам не покроет.Как они могут строить на арендованной земле?

Эксперт:

Уважаемый Олег! еще раз! А где разрешение на ввод дома в эксплуатацию?

И еще непонятно: так какой дом? В разрешении на строительство не идет и речи о многоквартирном (!!!) жилом доме, а просто о доме.

Касательно земли: такое возможно вполне, хотя в МКД земля под домом в силу закона (ЖК РФ) является собственностью собственников помещений в данном МКД.

Эксперт:

Исходя из п. 1.1 Договора аренды и Свидетельства о праве собственности на указанном земельном участке НЕЛЬЗЯ строить МКД (многоквартирный дом) так, как он предназначен для индивидуального жилищного строительства, такой дом впоследствии может быть снесен решением суда.

Разрешение на строительство так же не содержит ссылки на то, что строящийся дом является МКД

Заключать такой договор не рекомендую. Потеряете деньги и нервы.

Эксперт:

как интересно, долгоиграющий инвестиционный проект, да за такие деньги мы с коллегами стаю воробьев в чистом поле до смерти на коленях загоняем. В смысле Ваш вопрос принят в работу, ожидайте 3-ри дня и 3-ри ночи.

Строить индивидуальные жилые дома (таунхаусы) на всей площади участка допустимо.

Эксперт:

начал читать документы и пока действительно много не понятного.

во первых — раз у вас кооператив — то в договоре они предусмотрели чтобы фз 214 о долевом строительстве на вас не распространялся

второе — мне не понравилось что договор с кооперативом и приложения к нему не указывают о каком коттедже речь — площадь, месторасположение, экспликации нет — по сути о каком объекте речь- не понятно. Каким нормативам об будет соответствовать- тоже плохо понятно

Третье — мало того что договор аренды земельного участка между физ лицом и юр лицом, заключен он всего на 11 (!!!) месяцев ( что будет дальше никто не знает) — так еще и понятно как связан этот жск с этими физ лицами… откуда права на участок возникли у жск

ознакомлюсь с документами дальше- дополню ответ

Эксперт:

Олег 

1. Строить на арендованной земле возможно, закон не запрещает это застройщику — но вопрос у Вас возник верно, когда вы станете полноправным владельцев, проблемы возникнут у Вас.

2. Во вопрос страховки — тоже Вами все верно подмечено — тут необходимо срочно писать жалобу на дисциплинарное взыскание в СРО вашего застройщика, пусть его помурыжат!!!

Эксперт:

Олег!

Вы правильно поняли, что заключение данного договора вовсе не одно и то же, что заключение договора долевого участия. Соответственно, разумеется, страховка распространяется только на защиту прав дольщика. Перед Вами же несет самостоятельную ответственность ЖСК за выполнение им своих обязательств.

В соответствии с п. 4 ст. 218
ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество.

Строительство на арендованной земле может осуществляться, что не препятствует последующему ее выкупу. Однако, здесь есть несоответствие виду разрешенного строительства — ИЖС, в то время как в договоре с ЖСК речь идет о многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 ст. 218
ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает
право собственности на указанное имущество.

Здесь есть свои
риски.

Так важно знать
следующее.

Частью 3 ст. 110 ЖК РФ установлено, что члены жилищно-строительного кооператива своими
средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Однако, Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности
выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст.125 ЖК РФ порядок и условия
внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива приобретает право
собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст.129).

В то же время согласно ст.130 ЖК РФ член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного
кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива.

Т.е. ЖСК при недобросовестности может и злоупотребить своим правом и риски судебных споров в таких случаях имеются.
 

Эксперт:

Если Вы квартиру покупаете, а не отдельный коттедж, то на землях ИЖС МКД строить нельзя. А у земля именно назначение, под ИЖС. А договор у Вас на коттедж. 

Так что конкретно покупаете, квартиру в МКД или отдельный дом?

Эксперт:

Олег!

Меня настораживает тот факт, что согласно п.3.1 первый паевый взнос вносится наличными в кассу, а все последующие согласно п.3.3 безналичным платежом. 

Не может быть такая ситуация когда вы внесете этот платеж и ЖСК раствориться?

Кроме того, разрешение на строительство выдано не на ЖСК, а на Мелиор Строй.

Настораживает тот факт, что договор аренды заключен только на 11 месяцев, не понятно, что дальше с ним будет. 

Если арендатор не сможет выплатить выкупную цену за участок, то увы, судьба строительства под угрозой.

Кроме того, я полагаю, что у вас должен быть заключен договор долевого участия непосредственно с застройщиком.

Конечно такой договор можно подписать, но риски большие, ФЗ о долевом участии хоть как-то защищает права дольщиков.

Желаю удачи!

Эксперт:

Сторонами заключен договор, который не рассматривается как договор долевого участия. То есть, в случае разногласий, Ваши отношения уже не будут регулироваться Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который хоть как то гарантирует дольщикам их права.

Паевой взнос может быть увеличен. Это условие, которое явно нужно исключить из договора. Удорожание материалов будут постоянным, замучаетесь доплачивать. Кроме того указано «иных экономически обоснованных случае» под этот пункт можно подвести практически все.

Также, ООО «Мелиор Строй» имеет разрешение на строительство., в то время когда жск должно иметь.

Договор аренды зем. участка, срок 11 месяцев… не понятно что далее? но даже на это можно закрыть глаза если бы несоответствие разрешенного строительства.

Не советую подписывать данный договор, очень большие риски, и никаких гарантий.

Эксперт:

Олег, не буду много описывать проблемы представленных вами документов, так основные мои коллеги уже указали (и разрешение на строительство не ЖСК дано, и вообще ЖСК только на многоквартирные дома распространяется, и странный до жути Договор инвестирования (хотя это должен быть Договор генерального подряда как минимум и прочие...).

Могу только вам с точки зрения специалиста, несколько лет проработавшего в недвижимости посоветовать — не связывайтесь вы с этой компанией. Все ну ооочень мутно.

Я не могу вам обещать, что вас кинут и ничего не достроят, есть шанс, что все благополучно завершится...

Но чисто на практике подобные «мутки» на стадии подготовки документов к строительству очень часто обозначают слабую финансовую состоятельность учредителей.

Т.к. когда у компании есть нормальное количество денег, то в конечном счете получается чуть ли не дешевле сделать «все как надо», чем вот такие вот мутные схемы придумывать.

Например, штраф за привлечение средств на долевое строительство в обход 214 Федерального закона составляет 1 млн рублей за каждый факт. Как доберется до них Жилинспекция, как «раскопает» все их подводные камни… Сразу обанкротиться могут.

Так что трижды подумайте. Или покупайте на очень высокой стадии готовности. Чтобы в случае чего потери не такие крупные были — коттедж можно и самому достроить в случае чего...

Успехов вам!

Источники

Использованные источники информации.

  • https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/riski.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c0642dded70c70437648ef1
  • https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/zhsk-plyusy-i-minusy.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий