• Разное
  • /
  • Коновалов Артём Генадьевич

Как покупателю проверить застройщика при приобретении квартиры в строящемся доме, какие документы изучить, на что обратить внимание. Прежде чем поверить застройщику, проверьте его. Сегодня на рынке Санкт-Петербурга работают около 70 застройщиков. Но только 10 % из них можно доверять. В статье ниже я приведу основные пункты,

Единый реестр застройщиков – что там?

Единый реестр застройщиков – что там?

 

Из чисто философских соображений можно заглянуть в Единый реестр застройщиков (здесь), созданный при поддержке Национального объединения застройщиков жилья. Там, правда, дана всего лишь краткая справочная информация по всем компаниям-застройщикам, которые привлекают деньги по ДДУ в России (указано – кто, что и где строит, в каких объемах, и т.п.). И еще там каждой компании присвоен определенный рейтинг надежности (наподобие рейтинга банков – А1, Б1, В2, и т.п.).

 

Сам по себе этот рейтинг довольно условный, и может измениться в любой день, поэтому всерьез полагаться на него не стоит. Интерес может вызывать только явно низкая оценка компании в рейтинге (т.е. если ей присвоена категория Г или Д). Тогда уже стоит выяснить, в чем причина такой низкой оценки надежности. Ну и конечно, отсутствие нашего Застройщика в этом реестре тоже может навести на нехорошие мысли.

 

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков, или «черные списки» (см. ниже).

 

Какие существуют основания для расторжения ДДУ и в чем риск одностороннего отказа от договора – см. в этой заметке.

 

Темпы ведения строительства Застройщиком

Темпы ведения строительства Застройщиком

 

Есть смысл обратить внимание на темпы ведения строительства, в том числе в других проектах Девелопера. Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою надежность, и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков.

 

Некоторые Застройщики ведут видео-трансляцию хода стройки в режиме онлайн с помощью веб-камер. Можно периодически понаблюдать в рабочее время за этим процессом. Если рабочие бегают, краны двигаются, значит, дом строят не на бумаге.

 

Если Девелопер реализует свои проекты в соответствии с законом 214-ФЗ, это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком. Правда, это больше касается уже конкретных проектов компании (об этом на следующем шаге).

 

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

 

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю

Список документов при покупке квартиры в новостройке, обязательных к предоставлению застройщиком по требованию любого лица, определен ст. 20 ФЗ №214. Их анализ дает возможность определить уровень компании, ее финансовое положение.

Организация, привлекающая деньги на строительство домов, размещает в свободном доступе:

  • сведения о наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании;
  • данные свидетельства о регистрации в качестве юридического лица;
  • информацию об участниках, имеющих более 5% голосов в органе управления;
  • возможность ознакомиться с реализованными проектами;
  • сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО);
  • финансовый результат текущего года.

Помимо перечисленной информации по требованию застройщик обязуется предоставить следующие документы.

  1. Устав. В нем рекомендуется изучить сведения, касающиеся размера уставного капитала, срок и объем полномочий директора. Дополнительно следует узнать дату назначения действующего руководителя, ознакомившись с протоколом.
  2. Свидетельство о регистрации в качестве организации подтверждает правомерность осуществления предпринимательской деятельности.
  3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  4. Бухгалтерские документы, но не более чем за 3 года. Они нужны для того, чтобы оценить эффективность хозяйственной деятельности застройщика, отсутствие убытков, наличие активов, достаточных для окончания строительства.
  5. Результаты аудиторской проверки. Данные аудита интересны с точки зрения финансовой состоятельности застройщика и наличия проблем или допущенных нарушений.

Обратите внимание! Сведения о ведущихся судебных процессах, включая банкротство, можно получить на сайте kad.arbitr.ru. Наличие конфликтов с клиентами – физическими лицами – проверяется на сайте районного суда, определяемого исходя из места регистрации застройщика. Поможет в этом сайт .

Существенное значение имеют открытые исполнительные производства. Долги предполагают наличие финансовых проблем, поэтому с таким застройщиком лучше не связываться. Сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте ФССП.

Следующий шаг – получение выписки из ЕГРЮЛ. В качестве источника информации подойдет сайт налоговой службы, выдающий бесплатно информацию о любой организации. Документ содержит сведения о начале процедуры ликвидации, реорганизации или об исключении компании из реестра действующих юридических лиц.

Проверка застройщика проводится по такому показателю, как членство в саморегулируемой организации (СРО) в строительной сфере. Оно обязательно для всех компаний, занимающихся возведением домов.

Примечание: солидные партнеры и большой размер уставного капитала – признаки надежного застройщика.

Анализ учредительных и финансовых документов позволит оценить правомерность действий руководителя застройщика, платежеспособность, вероятность окончания строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация

Проектная документация – пакет документов, связанных с работами по объекту. Обычно все сведения размещаются на сайте компании и предоставляются клиентам в офисах продаж.

Разрешение на строительство

Выдается органом, курирующим строительство в регионе. Его названия в каждом субъекте разные – в Москве, к примеру, работает Комитет по государственному строительному надзору. Разрешение действует определенный срок, имеет дату, подпись должностного лица и печать. Лицо, в отношении которого было выдано разрешение, должно совпадать с наименованием застройщика. Факт выдачи документа можно проверить на сайте комитета.

Рис. 2. Разрешение на строительство. Источник: сайт Проектно-строительная компания «Аркада-М»

Проектная декларация

Этот основной документ для дольщика содержит важную информацию о будущем доме:

  • цель строительства, этапы и сроки;
  • разрешение на возведение дома;
  • адрес;
  • количество квартир и их характеристики;
  • состав общего имущества;
  • назначение нежилых (коммерческих) помещений, которые не включаются в общую собственность;
  • срок ввода в эксплуатацию;
  • риски и страхование;
  • стоимость строительства;
  • перечень привлекаемых подрядчиков;
  • обеспечение исполнения обязательств застройщиком (поручительство банка или страхование);
  • информация об иных привлеченных в проект инвестициях.

Обратите внимание! Проектная декларация должна быть опубликована до заключения застройщиком первого договора долевого участия в строительстве.

Рис. 3. Первые два листа проектной декларации. Источник: сайт ЖК «Сокол»

Государственная экспертиза

Часть проектной декларации, которая подтверждает соответствие проекта строительным нормам и действующим на данный момент регламентам. Экспертиза проводится соответствующим органом, занимающимся контролем и надзором в области строительства. К примеру, в Санкт-Петербурге им является Служба государственного и строительного надзора и экспертизы.

Получение госэкспертизы входит в число обязательных процедур, проводимых перед началом строительства.

Документы на землю

Земельный участок может быть оформлен по-разному – в собственность, в долгосрочную аренду или субаренду. Редко встречается безвозмездное пользование, ограниченное определенным сроком.

Проверить правомочия на участок земли несложно – достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указываются собственник и имеющиеся обременения (к примеру, аренда). Обычно сведения о правах на территорию размещаются на сайте компании. Если они отсутствуют, допустимо запросить копию договора аренды или выписку из него, касающуюся срока предоставления участка, факта государственной регистрации договора, указание в нем на строительство жилого дома на арендуемой территории. В качестве арендатора должен быть указан сам застройщик.

Аренда не должна заканчиваться сразу раньше предполагаемого ввода дома в эксплуатацию. В таком случае срок продлевается, иначе не избежать проблем с передачей квартир.

В случае субаренды дополнительно изучаются правомочия передачи участка субарендатору и соответствие сроков действия обоих соглашений.

Что нужно знать о новостройке

Не помешает проверить новостройку перед покупкой на предмет ее финансирования, темпа возведения и даты передачи квартиры. Исходя из полученной информации можно оценить вероятность завершения строительства и соблюдения его сроков.

Источники финансирования

Финансирование может осуществляться за счет собственных средств, денег, привлеченных у населения (дольщиков), банковских кредитов, ресурсов, предоставленных партнерами. Чаще всего застройщик использует несколько источников.

Строительство на собственные средства – вариант, идеальный для всех участников. Застройщик получает финансовую независимость, а стоимость квартиры на рынке недвижимости снижается, поскольку компания не тратит деньги на обслуживание кредитов и выплату процентов по ним. Отсутствие долгов гарантирует своевременное окончание строительства.

Строительство за счет банковского кредита – более распространенная ситуация. Соотношение собственных и заемных средств разное. Привлечение банков может быть хорошим знаком для дольщиков: компания прошла проверку в кредитной организации и признана надежной. Некоторые банки предлагают интересные решения для покупателей, желающих приобрести квартиру в финансируемом им доме.

Наличие кредитов не является плохим знаком, но они должны быть структурированы. Кредитная линия строится таким образом, чтобы застройщик мог покрыть все расходы и погасить задолженность.

Финансирование за счет средств, предоставленных партнерами, аналогично открытию кредита в банке.

Ориентировочная дата сдачи объекта (сроки)

Дата сдачи дома и передача квартиры дольщику – ключевой момент строительства. Требования к сроку передачи и ответственность за его нарушение приведены в ст. 6 ФЗ №214.

  1. Дата передачи объекта указывается в договоре и едина для всех дольщиков. Возможно отличие в сроках передачи квартир, расположенных в разных блок-секциях или подъездах. Время готовности зависит и от очереди строительства.
  2. При нарушении срока дольщику выплачивается неустойка. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. За основу берется стоимость помещения. При нарушениях, допущенных в отношении дольщиков – граждан – застройщик заплатит двойной размер неустойки.
  3. Если застройщик не укладывается в установленные договором сроки, за 2 месяца до их наступления он уведомляет дольщиков о продлении и подписывает дополнительное соглашение.

Особенности заключения договора

Предварительный договор/договор бронирования

В ФЗ №214 не предусмотрены эти формы приобретения недвижимости в строящихся домах. Такие схемы не нарушают закон, но создают дополнительные риски для покупателя – к примеру, продажи одной квартиры нескольким лицам. Решаясь на такой вариант покупки, проверяйте застройщика. При наличии сомнений в его надежности от сделки лучше отказаться и найти иной вариант.

Договор бронирования и предварительный договор купли-продажи используются застройщиками, которые не получили полный пакет разрешительной документации, но хотят привлечь деньги на строительство. Заключение указанных договоров возможно на любой стадии, даже при разработке документации. По своей правовой сути предварительный договор купли-продажи и договор бронирования – соглашение о намерениях, которые обозначают действия сторон в будущем. Покупатель не сможет потребовать передачи квартиры. Притязания сводятся к понуждению заключить основной договор или вернуть обеспечительный платеж.

Вид договора

Лучший вариант приобретения квартиры в новостройке – заключение договора долевого участия в строительстве. Именно эта форма предусмотрена законом и детально в нем описана. Только договор долевого участия полностью защищает покупателя, давая ему возможность взыскать с застройщика неустойки, штрафы и потребовать передачи недвижимости. Скачать образец типового договора долевого участия.

Другой вариант – купля-продажа. Это означает, что застройщик или иное лицо уже оформил недвижимость в собственность и продает ее. Сам по себе договор купли-продажи не несет рисков для покупателя: он регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж.

Переуступка права требования возможна как по договору долевого участия, так и по предварительному договору купли-продажи, но до момента передачи квартиры. Только уступку прав по первому варианту можно отнести к наименее рискованным сделкам, поскольку этот договор подлежит государственной регистрации. Аналогичная сделка, совершенная по предварительному соглашению о купле-продаже, не регистрируется. Скачать образец договора переуступки.

Условия договора

В любом из заключаемых договоров должны указываться его условия, без которых соглашение считается незаключенным. Они перечислены в ст. 4 ФЗ №214.

  1. Определение квартиры, подлежащей передаче после ввода объекта в эксплуатацию. В него включается подробное описание дома и объекта долевого строительства, подлежащего передаче по договору.

Таблица 1. Требования к описанию дома и объекта долевого строительства в договоре

  1. Срок передачи квартиры.
  2. Цена объекта и порядок ее внесения.
  3. Срок гарантии на недвижимость.
  4. Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства по окончанию строительства дома.

Кроме указанных условий в договор включаются перечень прав и обязанностей сторон и ответственность за их невыполнение.

Госрегистрация

Процедуру госрегистрации проходят не все договоры – только долевого участия и переуступки по нему и купли-продажи. Иные соглашения регистрации не подлежат.

Договор страхования на новостройку

Застройщик выбирает один из двух способов обеспечения обязательства по строительству дома – поручительство банка или договор страхования. Последний вариант наиболее распространен.

Страхование осуществляется в пользу дольщиков и защищает их от неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей по передаче объекта строительства.

Страховым случаем признается:

  • решение суда об обращении взыскания на имущество застройщика;
  • решение суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Страховая сумма, которую получает дольщик, рассчитывается исходя из ДДУ.

Важно! Страхование осуществляется в компаниях, имеющих лицензию и включенных в Список страховщиков, соответствующих требованиям для страхования ответственности по 214-ФЗ и рекомендованным Центральным Банком. Проверить страхование застройщика можно на сайте его страховой компании.

Как проверить застройщика?

Фото 2

Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее - это лучше чем ничего.

И так, что можно проверить самостоятельно?

  1. Уставный капитал компании застройщика;
  2. Учредителей и генерального директора компании;
  3. Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
  4. Историю компании по открытым источникам в интернете;
  5. Отзывы о компании застройщика;
  6. Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
  7. Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.

Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:

  1. Анализ финансовой отчетности застройщика;
  2. Проверка проектной документации;
  3. Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
  4. Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова  и Зайцевой;
  5. Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
  6. Анализ кредитной нагрузки;
  7. Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
  8. Анализ правопредшественников и правопреемников;
  9. Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
  10. Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
  11. Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
  12. Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
  13. Анализ репутации застройщика;
  14. Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.

Как определить финансовую устойчивость компании

Фото 3

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

Как может обмануть застройщик?

Как может обмануть застройщик? 1) Двойные схемы продаж — когда одна и та же квартира может быть продана дольщикам дважды; 2) Застройщик-однодневка, у которого нет документов на строительство. Если купить у такой компании, то застройщик исчезнет с вашими деньгами и своей квартиры вы никогда не увидите: даже в суд не на кого будет подать; 3) Серые схемы договоров. Нельзя подписывать так называемые предварительные договоры: = Предварительный договор купли-продажи; = Предварительный договор долевого участия; = Предварительный договор долевого участия. Предварительные договоры не подлежат государственной регистрации в соответствии с 214-ФЗ. Такие договоры просто обещают вам получение настоящего договора по окончании строительства. Но кто сказал, что при наличии трех предварительных договоров стройка когда-нибудь закончится? Поэтому никогда ни за что не соглашаемся на предварительные договоры.

Проанализируйте проектную декларацию

Информацию о том, кто является собственником компании, какие объекты она сдала в эксплуатацию в течение трех последних лет, каково состояние кредиторской и дебиторской задолженности строительной фирмы, можно получить из проектной декларации.

В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.

Важно понять, есть ли технические условия для подключения к инженерным коммуникациям. В Красноярске есть примеры, когда дома не сдавались вовремя из-за проблем с подключением к сетям. Стоит изучить не только саму проектную декларацию, но и все изменения, в нее внесенные на настоящий момент. Подробнее о том, что можно узнать из проектной декларации, можно прочитать в статье Что можно узнать из проектной декларации? В разделе «Новостройки сайта » в описаниях объектов можно изучить проектные декларации и текущие изменения по ним.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Неформальные сведения о надежности Застройщика

 

Часто полезную (но субъективную) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков. В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир новостроек (клиентов конкретного Застройщика), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

 

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

 

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

 

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

 

  ВИДЕО: Покупка новостройки. Основные моменты

 — Как проверять Застройщика при покупке новостройки? Какие документы являются ключевыми для строительного проекта? Об этом в интервью с риэлтором на ТВ-программе. 

 

Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных – это очень приблизительный фактор. Как оценить незнакомого человека – подведет он в деле, или не подведет? Нарушит он обещание, или не нарушит? Кто ж его знает? И не узнаешь, пока не проверишь. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности, описанные выше.

 

По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании – достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.

 

Как же быть? Паниковать и хвататься за голову – точно не стоит. Ведь нас, как дольщиков, на самом деле интересует не столько пресловутая надежность Застройщика, сколько вопрос – как не потерять свои деньги при инвестировании в строительство. А для этого нужно понимать, какие механизмы финансовой защиты существуют на первичном рынке недвижимости. Читаем ниже.

 

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

 

Как проверить застройщика объекта долевого строительства на надежность – инструкция

Фото 4

Для того чтобы проверить застройщика, необходимо обратить внимание на важные детали.

Следуйте такой инструкции:

  1. Узнайте возраст компании застройщика. Обычно у российских компаний деятельность ограничена 25 годами. Чем дольше организация работает, тем лучше.
  2. Спросите, сколько объектов строительства было сдано в эксплуатацию. Насторожит факт, если за 10 лет работы объект было всего несколько.
  3. Проверьте регистрационные данные компании застройщика. Обратите внимание, что компания может иметь безупречную репутацию, но на самом деле она – перевоплощение проблемной фирмы, которая недавно закрылась. Следует узнавать всю информацию об основной и дочерней компаниях.
  4. Постарайтесь узнать, были ли просрочки по работе, как долго строились объекты, нарушали ли договорные обязательства работники.
  5. Попросите предоставить вам разрешительную документацию на строительство.
  6. Узнайте, какой договор будет заключаться с вами. Если ДДУ, то компания надежная.
  7. Проверьте договор перед подписанием у юриста. Содержание не должно смутить специалиста.
  8. Поищите информацию об объекте строительства в интернете. Данные должны быть открытыми, да и конкретными, точными.
  9. Посетите место, где возводят дом. Если информация соответствует действительности, то беспокоиться не о чем.
  10. Проанализируйте показатель «цена-качество». Дешевым не будет объект, расположенный в городской местности.
  11. Возьмите выписку из Госреестра и проверьте ее на наличие обременений.
  12. Проверьте договор, заключенный между фирмой-агентов и застройщиком. Это в том случае, если вы обращались к посредникам.

Конечно же, нюансов много. Мы перечислили основные действия, о которых не стоит забывать будущему дольщику.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама - это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

В 2019 году вступили в действие изменения 214 ФЗ, коснувшиеся, в частности раскрытия информации застройщиком. Сегодня строительная фирма обязана публиковать на своем сайте подробную информацию о своей компании и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика должна начинаться с изучения официального сайта девелопера.

Необходимо посмотреть раздел «О компании» и «Проекты», из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации. Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями. Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.

Вопросы и ответы

Вопрос по объекту ЖК "Речной" https://rechnoy-ndv.ru/ Прошу проверить форму ДДУ и агентского договора на слабые места. В частности, моему непрофессиональному взгляду показалось, что пункт 1.5.4 ДДУ написан не подробно. Но, разумеется, хотелось бы комментариев и по прочим пунктам, если они вызывают опасения.

Кроме того, вопрос по застройщику (не знаю, может ли это входить в сферу Вашей компетенции, но все же).

Застройщика ООО "Инфинити" смотрел на https://www.rusprofile.ru/id/132772 . Как будто бы с формальной стороны все документы в порядке, но учитывая, что это созданное только под этот объект ООО (пусть и не вчера), большого доверия не внушает. Соучредитель ООО "Агасма" один дом сдал.

Кроме того, форумы пестрят сообщениям об аффилированности с другими строительными организациями, не все из которых вовремя сдают объекты. Часть этих заявлений удается подтвердить через rusprofile, часть - нет: https://pronovostroy.ru/topic/23483-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA/ Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента? Из всей той информации, что мне удалось найти, у меня создалось впечатление, что непосредственно с ООО "Инфинити" связаться будет крайне сложно.

Заранее благодарю!

Эксперт:

Александр, 

 Начнем с Застройщика, исходя из общей информации в сбис 

https://sbis.ru/contragents/77... особого криминала, нет. Важно обратить внимание, что юридическое лицо существует 12 лет.

Кроме того, есть сведения о том, что имеется исполнительный лист от 15.02.2017 № ФС № 015349394 АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. Производство прекращено 21.07.2017ст. 46ч. 1п. 3 ФЗ об исполнительном производстве-  если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества;

При наличии больших оборотов средств скорее всего о был погашен, нужно уточнить сведения  у Застройщика. 

Как Вы указали, что соучредителем ООО «Агасма», имеет свой сайт http://www.leningradskiy-agias..., зарегистрировано с 12.10.2005.

Теперь по документам. 

1) Агентский договор. ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ  НЕДВИЖИМОСТИ» агент. В предмете договора  указано 1.1… Агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению Принципала, от его имени и за его счет, комплекс юридических и иных действий, указанных в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. настоящего Договора, направленныхна своевременный подбор, бронирование (резервирование) за Принципалом выбранного им объекта (далее -  «Объект»), консультирование Принципала по способам оплаты и проведению сделки по приобретению прав на Объект,оформление комплекта документов, необходимых для заключения Договора участия в долевом строительстве или  Договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее – «Договор на Объект») между Правообладателем/Застройщиком и Принципалом, последующее содействие в регистрации Договора на Объект и регистрации права собственности Принципала (лица, указанного Принципалом) на Объект, отвечающего требованиям Принципала, параметры которого указываются в Приложении № 1 к настоящему Договору.

Предмет договора соответствует предмету агентского договора, поскольку они будут от Вашего имени участвовать в переговорах с Застройщиком, а также осуществлять подбор  и бронирование объекта, а  также подготовку документов.  

Если Вас устраивает такая форма, то проблем в этом, нет. Если же у Вас есть уверенность, что есть силы, знания провести все самостоятельно, то лучше не пользоваться услугами агента, так как  это лишние затраты. 

Подбор Объекта может осуществить отдел продаж Застройщика, а  оформление документов можно поручить юристу, при том, что есть вероятность, что это будет намного дешевле. 

При анализе договора он расписан очень подробно. Важно, чтобы обязательства, которые указаны в договоре были исполнены в точном соответствии, иначе при подписании актов, рекомендую сразу не подписывать, а написать замечания.

Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента? 

Может быть, что у них нет отдела продаж и они привлекают дольщиков через агентства.  Попробуйте сначала обратиться непосредственно к Застройщику, чтобы быть уверенным в сделке. 

2) Относительно ДДУ.

В 1.4.3 указано  После строительства площадь Жилого помещения не может измениться более чем на 5 (Пять) процентов от указанной в проекте и ДДУ, что соответствует ст. 9 ФЗ-214
1.5.4. можно потребовать, чтобы прописали сумму отчислений по Вашему договору.

В части финансовых расчетом, если приобретаете в кредит, то лучше прописать условие, что можете расторгнуть договор, если банк не одобрит выдачу кредита. 

Важно обратить внимание на следующие пункты:

1.7. Срок окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию: 2 (Второй) квартал   2022 г. 

1.7.1. Датой ввода МКД в эксплуатацию (окончание строительства) является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

1.8. Срок передачи Жилого помещения Застройщиком Участнику долевого строительства определяется периодом:
— начало передачи: по истечении календарного месяца с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию;
— срок окончания передачи: по истечении 6 (Шести) месяцев с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Т.е. с момента выдачи разрешения в ввод МКД в эксплуатацию у Застройщика ещё будет полгода, чтобы передать объект дольщику — это к вопросу, если сроки будут затянут и с какого времени считать неустойку.

3.2.2. указано, что Вы несете расходы за госрегистрацию  ДДУ.

3.2.12. даете согласие на смс рассылку (рекламу, уведомление на ввод в эксплуатацию и т.д.). Фактически это будет надлежащим уведомлением, равно письменному.

4.3. указаны сроки гарантии: 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дает 3 года.

5.4. указано, что в течение 7 дней обязаны принять объект со дня уведомления.

11.1. обязательный претензионный порядок 20 дней.

В Приложении 1 к ДДУ  в п.16  указано  Отделку помещения, в том числе «черновую», Участник долевого строительства выполняет самостоятельно и за свой счет, т.е. отделка осуществляется Вами самостоятельно. 

ДДУ расписан хорошо, но в Приложениях очень мало расписано информации о работах. 

С уважением, юрист Дмитрий.

Эксперт:

Александр.

Хотела бы обратить внимание на отдельные условия договора.

Итак, согласно п. 7.1 договора 

личность Участника имеет существенное значение для Застройщика. Уступка Участником долевого строительства прав требований по ДДУ иному лицу допускается по письменному согласию Застройщика только после уплаты Застройщику цены Договора в полном объеме.

Условие договора в такой редакции частично противоречит ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ), поскольку уступка допускается без согласия застройщика. Главное условие уступки — оплата цены договора или перевод долга на нового участника одновременно с уступкой. 

Застройщик, видимо, страхует себя, включая условие о получении согласия на уступку, но это не законно.

Далее, обращаю внимание на п. 1.1 договора аренды земельного участка, в котором, в частности, сказано, что для использования «в целях строительства и эксплуатации торгово-делового центра». При этом в строящемся объекте имеются жилые помещения (квартиры). 

Далее, согласно п. 8.1 договора долевого участия залог земельного участка является способом обеспечения обязательств застройщика. При этом следует отметить, что земельный участок не находится в собственности застройщика, а арендуется им. При этом, по общему правилу, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. (ст. 335 ГК РФ). Таким образом, возможны споры. 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/znakomimsya-s-zastrojshhikom/
  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/proverka-zastroyshhika/
  • https://help-ddu.ru/drugoe/proverka-zastrojshhika
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5acda04dad0f22da2dae2227
  • https://www.sibdom.ru/journal/1656/
  • https://pravo812.ru/useful/1068-kak-ne-stat-obmanutym-dolshhikom-i-proverit-zastrojshhika.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий