Все о порядке расторжения договора аренды жилого помещения: скачать образец, как разорвать частному лицу сделку съема квартиры по соглашению сторон досрочно и составить уведомление. В этом материале мы расскажем, как правильно проинформировать владельца или съемщика с помощью уведомления о решении расторгнуть арендные договоренности и как действовать, если данное решение принято по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Также здесь приложен образец расторжения договора аренды квартиры или другого жилого помещения.

Если договор не был заключен

Составление письменного договора аренды обязательно при сдаче в наем жилья даже на короткий срок. Это позволяет урегулировать отношения сторон и избежать многих трудностей в случае возникновения споров или претензий.

Однако нередко случается, что по разным причинам жилье было предоставлено в аренду на основе лишь устной договоренности.

В таком случае, если наниматель решит прекратить аренду квартиры, он фактически может просто собрать вещи и покинуть помещение.

Аналогично и для наймодателя ситуация не слишком сложна: достаточно обратиться в районное отделение полиции и выдворить из квартиры жильцов, которые фактически не имеют оснований находиться в чужой собственности.

Осложняется ситуация, когда возникают материальные или финансовые претензии сторон.

Например, жильцы не платят арендную плату или причинили ущерб жилью.

Для того, чтобы потребовать не полученную плату за жилье, владельцу квартиры потребуется доказать, что были договорные отношения, с установленным размером платежей. При отсутствии договора это может оказаться весьма непросто: нужно найти какие-либо свидетельства договоренности, например расписки, аудиматериалы, письма, подтверждающие факт наличия договоренности, о том, что жильцы обязаны платить за найм помещения.

В случае порчи имущества, будет практически невозможно доказать в суде, что урон был причинен именно лицами, находившимися в квартире.

Возможно, хотя и непросто, доказать наличие договорных отношений и жильцу, который не согласен выезжать из квартиры. Для этого также потребуется предоставить суду, какие-лтбо материалы, указывающие на существование устного договора о найме с владельцем квартиры.

Если нанимателю удастся убедить суд в том, что между ним и владельцем жилья существовали договоренности о найме жилплощади, то порядок выселения будет регламентирован статьей 867 ГК РФ, о чем говорилось выше.
Кстати! Вам может быть полезно:Договор посуточной аренды квартиры

Обратите внимание, что в отсутствии письменного договора аренды, в качестве доказательств найма не принимаются свидетельские показания соседей.

Можно ли

Законодательство категорично относится к досрочному расторжению договора, поэтому зачинщику процесса полагается штраф. Сама необходимость в расторжении может появиться в виду различных обстоятельств.

Также как и подписание соглашения, его расторжение обязано осуществляться только в соответствии с принятыми в законодательстве правилами.

Желательно ознакомиться с этими положениями ещё до начала этапа расторжения, поскольку в процессе может обнаружиться масса неприятных моментов.

Возможность расторжения допускается как по соглашению обоих его участников, так и только одного из них. В последнем случае предусматривается ряд причин, на основании которых представители могут разорвать арендное соглашение односторонним способом.

Нормативная база нашей страны включает в себя несколько основополагающих факторов для расторжения отношений, как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика.

Если говорить об арендодателе, то он может потребовать расторжения договорных отношений в следующих случаях:

  • наниматель на протяжении двух месяцев не вносил оплату за пользование имуществом;
  • на квартиросъёмщика имеются жалобы от соседей;
  • он не оплачивает коммунальные услуги, при этом продолжает активно ими пользоваться;
  • не желает пускать собственника имущества в квартиру;
  • действие квартиросъёмщика приносят значительный ущерб состоянию имущества, как технического, так и сантехнического плана;
  • наниматель произвёл ремонтные работы в квартире без разрешения собственника, даже если он попросту переставил мебель на другое место;
  • арендатор завёл домашнего питомца без согласия собственника квартиры.

Даже если наниматель допустил одну погрешность из всего списка, собственник имеет право потребовать досрочного расторжения арендного договора. Для этой цели он должен сообщить нанимателю о своём решении и предоставить ему несколько дней на поиски нового жилья и сам переезд.

В большинстве случаев этот срок указывается в самом договоре, и составляет не более 30 суток. Даже когда наниматель не соглашается с погрешностями, на которые указывает собственник, тогда единственным выходом для отстаивания своих прав является судебная инстанция.

Поскольку в суде потребуют обязательного отстаивания своей точки зрения, скорее всего инициатору придётся обратиться за помощью к опытному юристу либо адвокату.

Если сторонам удаётся договориться, тогда они составляют договор о досрочном расторжении соглашения. В нём обязательно проставляется номер и дата расторгаемого документа.

Отмечается, с какого именного числа документ будет считаться расторгнутым. Лучше заранее предусмотреть, что аннулированный договор будет являться совершённым с момента подписания акта.

Законодательство позволяет участником арендных отношений расторгать договора в досрочном режиме несколькими способами:

  • по обоюдному решению сторон;
  • по желанию квартиросъёмщика;
  • по инициативе хозяина имущества;
  • через судебную инстанцию.

В документе заблаговременно должны обозначаться условия его досрочного расторжения, в том числе вопросы оплаты с хозяином и времени выезда из имущества.

По обоюдному согласию соглашение разрывается тогда, когда все его участники смогли достичь понимания и приняли решение о мирном расставании. Документ будет считаться расторгнутым только после того, как квартира будет возвращена хозяину.
Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно, описывается в статье: как сдать квартиру в аренду правильно.

На что обратить внимание при аренде квартиры, узнайте в этой статье.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Фото 2

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

  1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
  2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

  • Для ИП – по месту постоянной регистрации.
  • Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

  1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
  2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

  • Подаваться в письменной форме.
  • Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
  • Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
  • Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

  1. Копия договора.
  2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
  3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
  4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
  5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Сроки рассмотрения дела

Иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

  • в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 АПК);
  • в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 ГПК).

В случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

Статья 154 ГПК РФ. Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел

  1. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
  2. Дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
  3. Федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

Причины для обращения в суд

Фото 3

Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд.

В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Фото 3

Необходимые документы

Необходимые документы

Если сторонам удаётся договориться, то им нужно составить только дополнительное соглашение о расторжении. Если же документ подвергался регистрации в государственной службе, тогда стороны должны там же зафиксировать процесс расторжения арендного договора.

Осуществляется это на основании следующего пакета документов:

  • составленный договор о расторжении отношений, судебное решение либо уведомление об одностороннем решении, если бумаги наделены неопределённым сроком;
  • справка, которая вправе подтвердить отправку уведомления;
  • арендный договор, зафиксированный в Росреестре;
  • акт передачи, который представляет собой возврат имущества от нанимателя хозяину;
  • ответ уполномоченных служб, если в договоре принимает участие компания;
  • оригинал и ксерокопия чека об уплате госпошлины.

Кто может сдать квартиру в найм и, соответственно, расторгнуть договор

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

А жилище – это особый вид помещений, цель которого – проживание людей. Следовательно, существуют свои особые нюансы при заключении и расторжении договора аренды квартиры. Договор аренды квартиры безвозмездного пользования ничем не будет отличаться.

Прежде всего, это собственник.  Если жилье сдается Вам семейной парой, важно обязательно уточнить, принадлежит ли она супругам совместно, или только одному из них. Потому что распоряжаться квартирой вправе только собственники. Следовательно, если муж сдает квартиру втайне от жены, это может грозить неприятностями.

В частности, жена, тоже являясь собственником квартиры, вправе требовать прекращения аренды. Поэтому при заключении договора лучше указывать, что второй супруг также не возражает против сделки.

Другая ситуация, если квартира принадлежит только одному из супругов, например, подарена ему или получена в наследство. В этом случае можно не опасаться претензий со стороны не являющейся собственником второй половины арендодателя. Поскольку соответствующих прав у нее не имеется.

Кроме того арендодателями могут быть люди по доверенности, действующие от имени собственников. В этом случае лучше выяснить, не отозвана ли доверенность, не поддельная ли она, обратившись к нотариусу, который ее удостоверял, либо к самому собственнику.

Хотите с продажи квартиры получить налог? Не знаете как?

Каковы будут расходы продавца при продаже квартиры? Как их узнать заранее?

Составляете договор на продажу квартиры? Какие пункты должны в него включаться?

Этот шаг важен, т.к. квартиру в аренду Вам может сдать мошенник, а собственник на законных основаниях вправе выселить Вас из своего дома.

Также квартиру могут пытаться сдать жильцы по соцнайму. Они не являются непосредственными собственниками квартиры, т.к. она – муниципальная собственность. Поэтому сдать ее не имеют право. А значит, сделка будет считаться недействительной. Если Вы все-таки заключили такой договор, можете в суде потребовать применить последствия недействительности, а именно: вернуть Вам все полученное псевдонанимателями.

Порядок действий

Порядок действий

Юридическое расторжение арендных отношений является сложным процессом, который может сопровождаться огромными сложностями, возможными появлениями разногласий.

Чтобы должным образом пройти этот шаг, каждый участник обязан обращать внимание на список правовых норм, которые затрагиваются в подобных ситуациях.

Если сторонам удаётся прийти к мирному соглашению, расторжение осуществляется в следующем порядке:

  • вначале участники составляют договор о расторжении первого документа. Он составляется в той же форме, что и арендный договор. Об этом подробно указывается в статье 452 ГК России;
  • если документ имеет простой письменный формат, тогда для его расторжения составляется только соглашение, заверенное подписью каждого участника;
  • если бумаги были зарегистрированы на основании всех требований принятых нормативных актов, тогда его расторжение в обязательном порядке регистрируется аналогичным способом в Росреестре.

По инициативе арендатора

В нормативных актах описывается внушительный список конкретных обстоятельств, которые позволяют квартиросъёмщику разрывать договорные отношения.

Так, ему предоставляется это право в следующих случаях:

  • собственник всячески препятствует использовать переданное жильё;
  • имущество стало малопригодным для нормальной жизни;
  • жильё имеет недостатки, о которых ранее не сообщалось в договоре;
  • хозяин не желает осуществлять ремонтные работы, несмотря на то, что это требование было отмечено в соглашении.

В одностороннем порядке арендатором

Ясно, что если хозяин всячески избегает выполнения своих обязанностей по договору, тогда наниматель может рассматривать его действия как нарушение условий. Однако в некоторых случаях ситуация складывается так, будто бы собственник попросту не знает о несоблюдении условий по каким-либо причинам.

Если инициатором расторжения сделки является только наниматель, он обязан сообщить о своём решении собственнику.

Для этого он обязан уведомить хозяина предварительно. Хорошо, если ещё на этапе подготовки соглашения, арендатор отдельным пунктом пропишет возможность одностороннего расторжения по личной инициативе.

Если же такого пункта нет, достичь досрочного прекращения соглашение всё же возможно, но сам процесс будет более сложным и долгим.

Возможность расторжения арендной договорённости в одностороннем порядке без привлечения судебных органов напрямую отталкивается от времени его действия.

Например, если соглашение заключено на неопределённый период времени, тогда арендатор может расторгнуть его в любой момент, причём его действия будут законны.

Главное, чтобы он смог заблаговременно уведомить собственника о своём решении. Если в аренду передаётся жилое имущество, законом установлено 3 месяца, и 1 месяц для иного имущества. Об этом подробно рассказывается в п.2 ст.610 ГК России.

Обозначать возможность арендатора на расторжение соглашения без обращения в суд не обязательно, поскольку она имеется для него на законных основаниях.

Время уведомления о расторжении договорённостей может быть скорректировано по желанию участников. Изменения в обязательном порядке закрепляются документально.

Если говорить о соглашениях, которые были заключены на конкретный временной промежуток, то они не могут быть разорванными без суда.

Так, в статье 620 ГК России отмечено, что разорвать соглашение по своей воле наниматель вправе только через судебный орган.

Следовательно, у него отсутствует шанс на прекращение действия арендного соглашения без весомых причин, и конечно же, без обращения в суд.

Этот закон обходит только те случаи, когда соответствующая возможность присутствовала в арендном соглашении с самого начала. Иногда в нём также может присутствовать пункт, в котором описывается право на расторжение без обращения в суд.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Фото 5

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

  • Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
  • Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.
СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.
  • Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
  • Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

Возврат денег

Фото 6
Возврат денег

Сразу после прекращения действия арендного соглашения, все существующие обязанности и права участников возвратятся обратно. Жильё полностью возвращается собственнику, и условия по перечислению денег по аренде квартиросъёмщика больше не касаются

Но в этой ситуации, участник, из-за которого возникли убытки в результате одностороннего расторжения соглашения, обладает возможностью на их возмещение вторым лицом.

Если говорить о досрочном расторжении соглашении, оплата по которому была осуществлена за весь период пользования квартирой, тогда хозяин обязан вернуть деньги обратно.

Возврату подлежит сумма только за тот срок, которым наниматель ещё не успел воспользоваться. На практике эти деньги выплачиваются как в добровольном порядке, так и по вердикту суда.

Обеспечительное финансирование, которое осуществляется в момент подписания арендного соглашения недвижимого объекта, возвратить обратно немного труднее. Процедура такого возврата полностью управляется условиями соглашения.

Но доказав неправомерное исполнение собственником своих обязательств либо ссылаясь на непредвиденные обстоятельства этот платёж вполне может подлежать возврату. В последнем случае разбираться в конфликте будет судебный орган.

Фото 6

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

Вернуться

А что будет после расторжения договора?

Фото 8

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Вопросы и ответы

Подписал с человеком (физ. лицо) договор аренды квартиры с 10 марта 2014 (до 31 декабря 2014), получил от него залог 5000 рублей и затем еще 15000 рублей, он заехал в квартиру, но он спустя пару дней заговорил, что в квартире грязно и темно и он нашел вариант лучше. Я предложил, что вкручу им дополнительные лампы и уберусь, за мой счет, но он уже договорился с другим арендодателем и собрался переезжать. Насколько я понимаю, он собирается в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать вернуть 18500 рублей (с расчетом по 500 рублей за день (15000\30)*3 = 1500 рублей за 3 прожитых дня). Я же предполагаю, что это незаконно, если у него есть претензии - он должен изложить их в письме, так как согласно ГК РФ статья 620, у него есть только 4 причины для расторжения договора и заявленная претензия частично попадает под пункты 2 и 3. В случае, если в разумные сроки его претензия будет удовлетворена - он лишится законных оснований для расторжения договора (подтверждается судебной практикой - Постановление ФАС МО от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П). И в этом случае у него остается единственная возможность - заплатить мне неустойку (данное предположение также подтверждается судебной практикой - Постановление ФАС ЦО от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010), по расчетам - 7000 рублей, которая будет удержана из возвращаемой суммы (на руки он получит 20000-7000=13000 рублей) и в таком случае мы в двухстороннем порядке расторгнем договор. Еще предполагаю, что он может отправить мне уведомление о расторжении и расторгнуть договор через 15 дней после отправки уведомления, но в таком случае он все равно должен будет оплатить проживание до 28 марта (13 марта+15 дней).

Прав ли я, и если нет, то прошу объяснить где я ошибся.

Эксперт:

 

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора Путеводитель по судебной практике. 

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

То есть по указанной статье ГК основания для расторжения нет, следовательно необходимо расторгать договор по общему правилу по решению суда и при условии возмещения убытков арендодателя. 

И вообще, арендатор может лишь отказаться от исполнения договора, что в свою очередь назаконно.

Насчет 15 дней:

ст 610 ГК РФ 

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.


Эксперт:

Илья!

Вы все абсолютно правильно излагаете. В связи с тем, что Вам попался недобросовестный Арендатор предлагаю Вам бороться с ним его же методом. Договор аренды будет расторгнут, только после подписания между вами акта приема передачи помещения обратно Арендодателю — до этого момента Арендатор обязан платить арендную плату как за фактическое использование.

Вывод: Не подписывайте арендатору Акт приема передачи помещения до тех пор пока не настанет время вносить деньги за Аренду. Как только он «отсидит» на 18500 рублей подписывайте Акт и растрогайте договор либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по основанию не уплаты арендных платежей.

Эксперт:

Не мучайтесь. Если не договоритесь между собой, пусть подает в суд. Кстати, вы тоже можете предъявить иск о возмещении убытков.

Эксперт:

на сколько я понял, речь идет о квартире, то есть о жилом помещении. Эти правоотношения не регулируются теми нормами, на которые ссылаетесь Вы и другие юристы. Договором аренды охватываются нежилые помещения. В Вашем случае возникли иные правоотношения, которые урегулированы главой 35 ГК РФ, наем жилого помещения. 

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
В Вашем случае имеет место краткосрочный наем (на срок менее года).

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен.
Вы прописали в договоре следующее:

4.1 Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит
за исключением случаев систематического
нарушения условий Договора и своих обязательств одной из сторон, что является
основанием для досрочного расторжения Договора.

4.2 О
досрочном расторжении настоящего Договора каждая из сторон обязуется
предупредить другую сторону не менее чем за пятнадцать дней.

При этом, п.  4.1 не имеет юридической силы, поскольку противоречит закону, который допускает расторжение договора в одностороннем порядке, в частности нанимателем, с уведомлением наймодателя за 3 месяца.

п. 4.2 по сути противоречит п. 4.1, которая говорит о фактической возможности досрочного расторжения договора и закрепляет обязанность по уведомлению другой стороны, по сути, уменьшая срок для такого уведомления, предусмотренный законом (3 месяца) до 15 дней. 

В Вашей ситуации, в силу закона, наниматель обязан предупредить о намерении досрочного расторжения договора найма за 3 месяца в силу закона, по истечении этого срока договор фактически считается расторгнутым, и права и обязанности сторон по нему прекращаются. Таким образом наниматель обязан оплачивать суммы по найму жилого помещения еще 3 месяца с момента уведомления. Между тем, если дело дойдет до суда, наниматель обязан будет доказать, что уведомил Вас о досрочном расторжении договора. Если не будет официальной бумаги, он этого сделать не сможет, соответственно с него будут взысканы средства по договору за весь период с момента начала действия договора до момента, который Вами будет указан в Ваших требованиях (либо на день вступления в силу решения суда, либо на определенную дату, и.т.д.)

Эксперт:

Илья. В дополнение вышесказанному. Если Вы приложили договор, который подписали с арендатором (нанимателем), то в разделе 4 этого договора также все предельно ясно расписано:

4. Ответственность сторон

4.1 Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит за
исключением случаев систематического
нарушения условий Договора и своих обязательств одной из сторон, что является основанием
для досрочного расторжения Договора. (это правило заимствовано из ст.450 Гражданского кодекса РФ: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.).

Пусть, если хочет пишет претензию, Вам есть, что на нее ответить. В конце концов можно придираться и к рисунку на обоях, и цвету плитки в ванной. Поэтому в ГК РФ и оговорено, что является существенным нарушением договора.

Эксперт:

 К Вашему договору применимы нормы о найме жилого помещения, поскольку именно такой договор имеет место 

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Поскольку это обязанности он пока не исполнил, то обязанности возвращать суммы у Вас нет

Эксперт:

В Вашей ситуации необходимо руководствоваться не главой 34 Гражданского кодекса РФ,  а главой 35, поскольку договор аренды квартиры может быть заключен только если арендатором является юридическое лицо. Между физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.

Согласно ст.687 ГК РФ

 

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно ст.450 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п.4.1 Вашего договора одностороннее расторжение договора не предусмотрено.

Согласно ст.452 ГК РФ

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, то и соглашение о расторжении договора должно быть в письменной форме.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Таким образом, наниматель должен направить Вам уведомление о расторжении договора.

Согласно ст.453 ГК РФ

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, Вы вправе по соглашению сторон расторгнуть договор найма по истечении месяца и 10-ти дней к примеру, тем самым возвращать сумму внесенную нанимателем не придется, хотя наниматель и так не вправе ее требовать.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таких обстоятельств не установлено.

Единственное на что наниматель может ссылаться это на то, что он не был осведомлен при заключении договора о том, что в квартире недостаточная освещенность и грязь, акт приема-передачи Вы не выложили.

Поэтому, на основании ст.451 ГК РФ 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.


Но, я не думаю, что грязь в квартире и малая освещенность является существенными обстоятельствами, т.к. это устранимо.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://lawsexp.com/kvartiry/arenda-kvartiry/rastorzhenie-dogovora-arendy-kvartiry.html
  • http://kvartirkapro.ru/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-kvartiry/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/v-odnostoronnem-poryadke.html
  • https://dedadi.ru/grazhdanskoe/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-nayma.html
  • https://lawyer-consult.ru/civil/contract/obraztsy-i-blanki-dokumentov/dogovor-arendy-kvartiry/rastorzhenie-dogovora.html
  • https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/
  • https://topurist.ru/article/53984-kak-dosrochno-rastorgnut-dogovor-arendy-kvartiry.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий