• Разное
  • /
  • Коновалов Артём Генадьевич

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме и как это сделать. Порядок действий и необходимые документы. Вечерний Челябинск.

Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?

Из ответа на предыдущий вопрос следует, что такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме, причем собственникам как жилых, так и нежилых помещений. Право передать третьим лицам во временное владение и пользование какое-либо «свободное» помещение в доме собственники могут посредством принятия решения общим собранием собственников помещений дома. При этом необходимо квалифицированное большинство голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?

Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.

Какие документы необходимо подготовить?

Необходимо попытаться найти технические документы на дом и посмотреть в экспликации к плану строения назначение спорного помещения. План здания необходимо смотреть старый, то есть составленный на момент ввода в эксплуатацию здания или в течение нескольких лет после этого, потому как органы технической инвентаризации могли по простому заявлению администрации города или иных лиц внести в план изменения, касающиеся назначения спорных помещений. Итак, смотрим экспликацию к плану строения. Если самостоятельное назначение не указано (то есть спорные помещения не поименованы как «склад», «магазин», «учреждение» и тому подобное), то нужно озаботиться составлением плана расположения коммуникаций в данном помещении. В составлении такого плана может помочь инженер обслуживающей ваш дом организации. Необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество о том, кто является на данный момент собственником (или владельцем) спорного подвального помещения. Это, пожалуй, основное.

Как и кем должны распределяться средства, полученные от аренды подвала?

Смета доходов и расходов принимается общим собранием членов ТСЖ (если мы говорим о случаях, когда в доме образовано ТСЖ). То есть как распорядиться вырученными от передачи в аренду общего имущества средствами решает ТСЖ. Деньги могут быть потрачены на благоустройство придомовой территории, установку домофонов, ограждения, текущий ремонт и т. д. Если в доме выбран такой способ управления, как управляющая организация (УК), то условия, на которых УК будет сдавать общее имущество в аренду, цену, срок и куда потом полученные денежные средства будут тратиться, должны быть отражены в договоре с данной компанией. Основанием же заключить такой договор будет протокол общего собрания собственников помещений, где и будут отражены все вышеперечисленные условия. В отсутствие решения общего собрания управляющая организация, обслуживающая ваш дом, не вправе сдавать в аренду кому бы то ни было любое общедолевое имущество.

Как быть с исковой давностью?

Есть и другое заблуждение. Оно касается пропуска сроков исковой давности. Иногда можно услышать, что раз помещение впервые было продано, скажем, в 1996 году, то по прошествии 14 лет вернуть подвал уже нельзя, ведь срок давности составляет 3 года. Но напомним, что трехгодичный срок исковой давности начинает течение в данном случае не с момента исполнения сделки, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что помещение выбыло из владения собственников. При этом очень важно понимать, что доказать тот факт, что истец узнал об этом гораздо раньше, чем заявляет, должен как раз ответчик. Истец же (если речь о физическом лице) может пояснить суду, что узнал о факте выбытия спорного помещения, например, месяц назад.

Порядок действий

Фото 2

Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:

  1. С помощью объявления нужно собрать всех жильцов. На собрании при помощи письменного голосования нужно получить согласие на приватизацию подвала. Обязательно по всем правилам составьте протокол собрания.
  2. Собрать все документы, включая нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую квартиру, технический паспорт на подвал и заявление от имени собственников с подписями и расшифровкой.
  3. Заключить договор на проект реконструкции подвала.
  4. Документы и заявление нужно предоставить в специальную комиссию местной администрации.
  5. Согласовать проект с санэпидемслужбой и пожарной охраной. Если дом расположен в исторической части города, то нужно предоставить разрешение управления исторической среды.
  6. Получить разрешение на выполнение строительных работ управления архитектуры города.
  7. Направить исковое заявление в суд о приватизации подвала, подкрепив все разрешительные документы.
  8. Обратиться в БТИ и госкадастр для проведения инвентаризации подвала и получения кадастрового паспорта.

После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.

Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.

Госпошлина за приватизацию квартиры является обязательной к уплате.

Возможна ли долевая приватизация квартиры? Смотрите тут.

Как получить разрешение?

Если несогласные с общим собранием жильцы решат, что действия большинства нарушают их права, то они могут обратиться в суд. Также при помощи суда можно добиться, чтобы вернуть подвал в собственность жильцам дома, в случае, когда коммерческая фирма приобрела подвал в собственность.

Согласно закону РФ от 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статье 17, государство или органы местного самоуправления могут выкупать у граждан подвальные помещения. Но это должно происходить только с разрешения всех жильцов.

Документы

После того, как получены соответствующие разрешения от администрации и различных органов, можно приступать непосредственно к получению права собственности на подвальное помещение. Подать заявление нужно в местное отделение Росреестра.

Приватизация подвала в многоквартирном доме возможна при наличии следующих документов:

  • письменное заявление от имени всех жильцов;
  • протокол с результатами общего собрания;
  • технический паспорт из БТИ (бюро технической инвентаризации);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт.

Если документы оформлены верно, то ждать придется не более недели.

Приватизация подвала в многоквартирном доме

В 2019 году приватизация помещений объявлена бесплатной и бессрочной. При этом сохраняется плата за услугу, которую оказывает государственная организация, совершающая процедуру приватизации.

Приватизация подвала является сложным процессом. Чтобы подвал действительно общей собственностью, а не муниципальной, нужно пройти немало инстанций.

Под квартирой

Многие люди, живущие на первом этаже многоквартирного дома, хотят узнать, можно ли приватизировать часть подвала, который находится под квартирой. Кто-то хочет перевести его в жилое помещение, кто-то — просто оформить на свое имя приватизацию этого помещения, чтобы иметь возможность расширить жилплощадь.

Собственники жилых помещений могут пользоваться подвалом по Жилищному кодексу, ст. 36, п. 2, то есть — не ущемляя права друг друга.

Уменьшать размеры за счет реконструкции можно только с согласия всех владельцев квартир. По закону можно передавать в пользование третьим лицам подвальные помещения исключительно в тех случаях, когда это будет решено на общем собрании.

Фото 2

Оформление в собственность незаконно занятых помещений

Спорные вопросы возникают до сих пор, когда жильцы многоквартирных домов хотят вернуть незаконно, с их точки зрения, занятых помещений коммерческими организациями и фирмами.

Если «владелец» магазина или аптеки, расположенной в подвальном помещении не оформлял документы по всем правилам, то у жильцов есть определенный шанс.

Если подвальные помещения принадлежат своим хозяевам на законных основаниях, то собственники могут подать в суд, но у них практически нет никаких шансов. Высший Арбитражный суд России установил определенные условия очередности.

Если на период приватизации подвальные помещения не использовались жильцами и не числились в общем пользовании, то право на подвал не принадлежит собственникам дома.

То есть для получения права владения по общедолевому принципу нужны 2 момента:

  • во время приватизации подвальные помещения не должны числиться в чьем-то пользовании;
  • отсутствуют коммуникации, которые используются для нужд другого дома;
  • подвал отделен от квартир.

Исходя из этого жильцы могут выдвинуть требования о подвальном помещении, если в нем отсутствуют системы инженерных коммуникаций (водо-, теплоснабжение и прочее). Законным основанием является Гражданский кодекс, статья 235 п.2 и 290 п.1. Согласно этим законодательным актам жильцы могут претендовать не только на подвалы, но на чердаки, лифты и т. д.

Сейчас много новостроек, где намного проще разобраться, кому именно принадлежит подвальное помещение. Для этого нужно потребовать с застройщика следующие документы на подвал:

  • проектную документацию;
  • паспорт из госкадастра;
  • техпаспорт.

По документам определяют принадлежность как подвала, так и других нежилых помещений. Для этого застройщик оформляет документацию задолго до возникновения спорных вопросов.

Только после этого он имеет право передавать его третьим лицам. В этом случае жильцы не смогут оспорить право владения.

Читайте, возможна ли приватизация с долгом по квартплате.

Какой список документов для приватизации земельного участка? Информация здесь.

Какие основания для признания приватизации незаконной? Подробности в этой статье.

Какое количество сделок с истребуемым помещением может быть заключено?

Существует заблуждение относительного того, что если первый приобретатель части подвала перепродал его, то последний законный владелец-собственник является добросовестным приобретателем и вернуть подвал будет невозможно. Это не так. Сделок может быть десяток и более, однако, учитывая, что спорная часть подвала выбыла из владения помимо воли всех собственников помещений в доме, добросовестность нынешнего владельца помещений не имеет никакого правового значения.

Стоимость вопроса

Финансовые затраты будут при оформлении технического паспорта из БТИ и госпошлина перед процедурой приватизации.

Есть немало случаев, когда эти вложения оправдывались, поскольку в дальнейшем подвалы либо продавали, либо сдавали в аренду коммерческим структурам.

Привлекательным моментом для малого бизнеса будет цена на подвальные помещения, которая значительно уступает стоимости квартир или технических этажей. После кризиса спрос на подвалы не уменьшился, что делает приватизацию подвалов жильцами настоящей золотой жилой.

Что такое технический подвал?

Конституционный суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые могут использоваться и по иному назначению, например как склад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения, могут быть и в собственности третьих лиц.

Наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию), где будет указано назначение спорного подвального помещения. Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение имело назначение, к примеру, «магазин», «склад» или «контора» и т. д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело. При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.
Фото 3

Куда обращаться гражданам, если сдаются в аренду помещения в многоквартирном доме без их ведома?

Куда обращаться гражданам, если сдаются в аренду помещения в многоквартирном доме без их ведома? Только в суд. Если право собственности зарегистрировано за третьим лицом (а как правило, это так) – с иском о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения спорных помещений. Если суд установит, что истребуемое помещение является техническим, то высока степень вероятности того, что помещение вернется во владение домовладельцев данного дома.

Имеют ли право вообще сдавать в аренду подвалы, ведь там находятся общие коммуникации?

Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об этом (есть протокол общего собрания), то нет никаких препятствий для исполнения сделки сторонами. Ведь подвал – это собственность домовладельцев, и они-то как раз вправе определять судьбу принадлежащего им имущества, в отличие от иных лиц, скажем, администрации города, которая, например, решила сдавать в аренду подвалы в жилом доме, предварительно зарегистрировав за собой право собственности. Такие случаи не редкость.

Законодательное основание

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Статья 36 Жилищного кодекса и Гражданский кодекс РФ, часть первая, статья 290, пункт 1 характеризует подвалы и другие нежилые помещения как общую долевую собственность.

Размер доли прямо пропорционален площади квартиры.

Учитывая то, что подвал принадлежит всем собственникам, возникает вопрос: можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме? Здесь нужно учитывать тот факт, что с 90-х годов, пользуясь законом о приватизации, многие юридические и физические лица оформили подвалы и технические этажи в собственность.

В новостройках нужно обращать внимание на проектную документацию, как характеризуются подвальные помещения в техпаспортах.

В любом из случаев незаконного захвата подвальных помещений, суд встает на сторону жильцов и признает подвалы как долевую собственность.

Вопросы и ответы

В нашем доме подвалы принадлежат застройщику. По документам это технологические помещения. По факту-отличные офисные помещения. Там уже размещены 2 магазина. Счетчики общедомовые. За отопление подвалов и электроэнергию платят жильцы 2 года. Теперь застройщик признан банкротом. Жильцы обращались в Администрацию и Прокуратуру. Есть ответы, в которых все еще больше запутано. 1. Как добиться перерасчета оплаты за ЖКУ и вернуть переплаты жильцам. 2. Как перевести подвалы в общедомовую собственность? 3. Как выделить каждому собственнику площадь в подвале доля кладовки?

Эксперт:
Теперь застройщик признан банкротом. Жильцы обращались в Администрацию и Прокуратуру. Есть ответы, в которых все еще больше запутано.

Сергей

Судя по ответу администрации, Вы запрашивали их не о помещениях, а о пандусах и платежах.

Ответа прокуратуры я не вижу. А что указано в документах на эти помещения в Росреестре? Каков статус помещений, которые Вы именуете технологическими, а на самом деле офисные? Они имеют отдельные кадастровые номера? У них есть собственник?

Эксперт:

Сергей! 

Согласно ст.36 ЖК РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/

Более полное определение общедомового имущества содержиться в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/

Момент возникновения права на общедомовое имущества четко прописан в ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

Т.е. с момента регистрации ваших прав на квартиры, все собственники стали обладателями этого общедомового имущества. Размер доли в общедомовом имуществе пропорциональен размеру общей площади помещения (квартиры) собственника… Так вот чтобы понять о чем идет речь, о каких именно подвалах

Как перевести подвалы в общедомовую собственность?

Сергей

Нужно выяснить являются ли эти подвалы общедомовым имуществом. Этот момент возможно уточнить из технического паспорта всего МКД, при постановке его на кадастровый учет одномоментно происходит кадастровый учет всех находящихся в нем помещений а также имущества общего пользования (посмотрите ч.3 ст.40 218-ФЗ  http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/3a4963916f58e641652def8faaa25ad36ecc95dd/)

Такую информацию можно запросить в Росреестре через МФЦ. Если исходя из полученной информации выясниться что подвалы точно яваляются общедомовым имуществом, то тогда можно будет установить порядок пользования этим имуществом через общее собрание собственников в соответствии со ст.44 ЖК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b50101afd08dee7f41764d59277937373a2f7655/

За отопление подвалов и электроэнергию платят жильцы 2 года

Сергей

Если производится такая оплата, то начисляется она как за общее имущество МКД, однако здесь же Вы указываете, что 

Там уже размещены 2 магазина.

Сергей

Если там на легальной основе размещены магазины, то есть основания полагать, что эти помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не входящими в состав МКД... 

Т.е. из приведенной в вопросе информации не достаточно понятно о чем точно идет речь. Так Вы пишите, что 

По документам это технологические помещения.

Сергей

Т.е. по логике должно быть общим имуществом, но в самом обращении в прокуратуру Вы четко указываете, что 

1 (подвал) имеет оборудованные нежилые помещения (подвал), с кадастровым номером 89:12:110406:544, которые находится в собственности ООО «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс»

Соответственно, если у этого помещения есть самостоятельный кадастровый номер и собственник, то это уже не общее имущество, поэтому прежде необходимо определиться что является частной собственностью, а что общей собственностью МКД, и уточнить такую информацию возможно только через технический план МКД в Росреестре. Также,  данная информация обязательно должна быть в органе, выдавшим разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.

Сейчас посмотрю ответы администрации (только подгрузившиеся) и дополню консультацию.

С уважением, Алина Пучко.

помогите разобраться в вопросе. С 1998г по 2001г была хозяйкой квартиры и подвального помещения. Подвал приобрела за деньги, полностью оборудовала для использования, установила железную дверь, провела свет (все конечно не оформлено). В 2001 произошла передача собственности и обмена квартирами с гражданкой. От подвала она отказалась, т.к. свой подвал она продала, а платить за этот не хотела. Все это время я пользовалась подвальным помещением и содержала его в порядке. В ноябре 2016 года я обнаружила в подвале молодого человека, который является внуком этой гражданки. Он объяснил, что вступил в наследство квартиры и вместе с квартирой достался подвал, он тут живет значит и подвал его. На вопрос как он сюда попал – срезал замок. Мои вещи, на тот момент еще находились в подвале (есть свидетели, т.к. я приходила не одна). Год я пыталась договориться с ним о возврате моих вещей, на подвальное помещение я не претендую. Обратилась с заявлением в УВМД разобраться каким образом он туда попал и вернуть мне вещи на основании ст.301 ГК РФ. Ответ: 330 УГ РФ отсутствует и все законно (подвал числиться за квартирой). Насколько мне известно:

1. если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования "в целях, не связанных с обслуживанием дома", то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

2. Существует процедура передачи помещений: поставить в известность первого владельца, старшая по дому или представитель ЖЭУ в присутствии участкового и свидетелей составляют акт, описываются находящиеся там вещи. (ст. я не знаю)

3. Порча имущества по статье УК 167 допускает привлечение виновного к уголовной ответственности лишь в том случае, если в результате его действий собственник получил значительный ущерб (свыше 25 тысяч рублей). Если же в ходе повреждения или порчи сумма ущерба незначительна, за владельцем оставляется право подачи гражданского иска о компенсации.

Помогите пожалуйста определить статью которая мне поможет.

Гражданское законодательство преследует цель не наказать, а вернуть, поэтому содержит нормы, позволяющие потребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Самоуправство (ст. 330 УК РФ) представляет собой своевольное совершение каких-либо действий, противоречащих установленным нормам закона или других законодательных актов, правомерность которых подвергается сомнению со стороны организации или гражданина, если такое поведение нанесло существенный вред.

Эксперт:
Подвал приобрела за деньги, полностью оборудовала для использования, установила железную дверь, провела свет (все конечно не оформлено).

Уточните  пожалуйста, передача  подвала  была  оформлена  официально.

Гражданский  кодекс РФ

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

 
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://vecherka.su/articles/economic/115325/
  • https://realtyurist.ru/privatizacija/privatizacija-podvala-v-mnogokvartirnom-dome/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий