Ипотека на новостройку на выгодных условиях в Сбербанке без первоначального взноса. Процентная ставка в ВТБ 24 и других банках. Что считается новостройкой и как купить такую квартиру?. У банка для квартиры под ипотеку существует множество требований. Это касается как первичного, так и вторичного рынка недвижимости. Эти условия могут быть самыми разнообразными: от места расположения до года постройки. Главный критерий – это надежность. Кредитная организация должна быть уверена, что сможет без труда продать жилье за озвученную сумму в случае неуплаты заемщиком кредита.

Нюансы ипотеки на покупку новостройки

Ипотека на новое жилье отличается от вторичного рынка некоторыми важными моментами.

  • Для военнослужащих, покупка новостройки по военной ипотеке возможна только по договору ДУ. Кроме того, в сделке участвует третья сторона в лице РосВоенИпотеки.
  • Процедура получения налогового вычета при покупке вновь построенного жилья также имеет свои особенности. Основанием для него является не свидетельство о праве собственности, а акт приёмки-передачи. Возврат осуществляется в начале года, следующего за годом подписания этого акта.
  • При оформлении ипотеки (в том числе – на покупку новостройки) в обязательном порядке составляется закладная. Этот документ является гарантией соблюдения интересов банка. Она может быть составлена как на покупаемое жильё, так и на иную принадлежащую заёмщику недвижимость. На основании закладной банк может продать часть прав, переуступить их, выпустить эмиссионные бумаги.
  • Основанием для приобретения новой квартиры в ипотеку может быть долевое участие, договор с ЖСК или переуступка прав (цессия). Отличительной чертой последнего варианта является то, что в качестве продавца выступает не застройщик, а участник ДДУ, который за определённую плату уступает заёмщику своё право на получение жилья после ввода дома в эксплуатацию.
  • Высоким спросом пользуется ипотека на апартаменты во вновь построенных зданиях. Особенностью является то, что они не относятся к жилым помещениям, поэтому процентные ставки по ним существенно выше, чем на обычные квартиры (не менее 12%). Кроме того, они не подпадают под действие программ государственной поддержки.
  • При выдаче ипотеки кредитор обычно требует застраховать жизнь и здоровье заёмщика, а также сохранность приобретаемой недвижимости. Но если речь идёт о квартире в строящемся доме, то страховка предмета залога не представляется возможной по причине отсутствия такового. В этом случае договор страхования может состоять из двух частей. Первая из них (страхование заёмщика) вступает в действие сразу, а вторая (страхование недвижимости) – после оформления права собственности. Можно также застраховать риск невозврата средств, которые были вложены в строительство.

Нелишним будет изучить реальный опыт людей и перенять их советы в этом нелегком деле:

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2019 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.

Этапы строительства

Фото 2

Приобретение новой квартиры может осуществляться на различных этапах:

  • в полностью построенном здании, которое уже готово к заселению;
  • на «нулевом» цикле (копка котлована и закладка фундамента);
  • на стадии возведения каркаса здания.

В зависимости от степени готовности дома изменяется стоимость квадратных метров: чем ближе строительство к завершению, тем выше цена.

Однако не каждый банк согласится дать ипотеку на строящееся жилье. Основная проблема заключается в том, что квартира в здании, которое ещё не введено в эксплуатацию, не может выступать в качестве залога.

Обеспечением по такой ипотеке служит либо уступка права требования к заёмщику, либо другая недвижимость. Кроме того, такие сделки отличаются повышенным риском, так как случаи заморозки или полного прекращения строительства встречаются не так уж редко.

Поэтому, приобретая квартиру на начальной стадии работ, следует быть готовым к завышенным процентам по ипотеке. Рассчитывать на их снижение можно только после сдачи дома.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

Плюсы:

  • заниженная стоимость;
  • возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
  • новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
  • возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
  • преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
  • если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.

Минусы:

  • окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери;
  • на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п.п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом;
  • проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку;
  • необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля». Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи;
  • покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

На каких условиях выдаются кредитные займы и где самые выгодные?

Фото 3

Первичное жилье подразумевает высокие риски: застройщику может не хватить финансирования, чтобы достроить дом, или он может попросту перестать исполнять свои обязанности, дом может не пройти аттестацию гос. органами и так далее.

Из-за этого условия к такому виду ипотечного займа иногда бывают жесткими:

  1. Первоначальный взнос, как правило, держится на уровне 15-20% от стоимости квартиры.
  2. Высокая процентная ставка — от 9,1% годовых в ВТБ-24 и Банке Москвы, средняя банковская ставка по регионам России — от 11,2% годовых.
  3. К документам, подтверждающим платежеспособность заемщика, банк предъявит особенные условия по сравнению с ипотекой на вторичное жилье — общий рабочий стаж заемщика должен быть от трех до шести лет, в зависимости от банка, принимаются только официальные справки о доходах по форме 2-НДФЛ.
  4. Максимальная сумма займа, как правило, не превышает 30 млн рублей.
  5. Заемщик должен быть, во-первых, гражданином России, во-вторых, должен быть прописан в том же регионе, где зарегистрировано отделение банка и где находится приобретаемое первичное жилье.
  6. В связи с высоким качеством нового жилья, а также благодаря новым методам аттестации построек, банки уверены, что даже спустя 30-50 лет данное жилье не обветшает. В результате максимальный срок кредитования редко опускается ниже 30 лет.

Что считается новостройкой для ипотеки?

На бытовом уровне новостройкой называют любой недавно возведённый дом в течение нескольких лет после завершения строительства.

Однако, не существует норм о том, сколько именно лет такой дом является первичным, потому что юридически этот подход является ошибочным.

Законодательство однозначно определяет, какой дом считается первичным жильем.

Жильё переходит в категорию вторичного с того момента, как в ЕГРП появляется запись о том, что право собственности на данные квадратные метры зарегистрировано за тем или иным владельцем.

Как только первый хозяин квартиры получит соответствующее свидетельство, оформление ипотеки на новостройку станет невозможным.

В отличие от вторичного рынка, где каждая квартира требует индивидуальной оценки, стоимость жилья в новостройке обычно устанавливается заранее, поскольку большинство банков производит предварительную аккредитацию тех застройщиков, с которыми сотрудничает, а также возведённых ими объектов.

Ищите банк, который работает совместно с застройщиком, тогда оценка квартиры в новостройке для ипотеки не понадобится, что упростит процедуру получения займа.

Процедура и порядок покупки

Фото 4

Подробно расписываем пошаговую инструкцию для покупки квартиры в ипотеку в новостройке. Процедура это достаточно сложная для неподготовленного человека, но, если следовать данному порядку действий, проблем возникнуть не должно.

Проще всего оформить ипотеку на квартиру в доме, который находится на завершающей стадии строительства или даже успел получить положительную оценку госкомиссии.

В такой ситуации банк в качестве залога получает практически готовую квартиру, а не право требования.

Если же до сдачи здания ещё далеко, то процесс значительно осложняется. Зачастую банки требуют внести дополнительный залог (другую недвижимость) либо привлечь поручителей.

Договор оформляется в несколько этапов:

  1. Выбор компании-застройщика из числа аккредитованных данным банком.
  2. Бронирование квартиры у застройщика. В соответствующем договоре должны быть указаны все условия совершаемой сделки (характеристики квартиры, срок, первоначальный взнос и т.д.).
  3. Подача заявления в банк с приложением всех необходимых документов.
  4. Подписание ипотечного договора.
  5. Оценка недвижимости.
  6. Заключение договора страхования.
  7. Регистрация ипотечного договора.

Какие документы нужны?

Перед подписанием соглашения с застройщиком необходимо получить у него следующие документы:

  • учредительную документацию;
  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • разрешение на постройку и продажу недвижимости;
  • акт о предварительном распределении жилья;
  • инвестиционный контракт.

Кроме того, для заключения ипотечного договора банк может затребовать:

  • паспорт либо иное удостоверение личности;
  • документы, подтверждающие доход (2-НДФЛ либо по форме банка);
  • копию трудовой книжки и декларации о налогах;
  • копии документов об образовании (дипломы, сертификаты и т.д.);
  • документы, подтверждающие право собственности заёмщика на иную недвижимость, предоставляемую в залог.

При сотрудничестве с застройщиком, прошедшим аккредитацию в данном банке, процедура сбора документов значительно упрощается, так как часть из них уже имеется у кредитора.

Оформление права собственности

Квадратные метры ипотечной квартиры в новостройке оформляются в собственность по тому же алгоритму, что и на вторичном рынке.

Отличие для строящегося дома заключается в том, что процедуру можно начать только после совершения застройщиком определённой последовательности действий.

Прежде всего, на здание оформляется техпаспорт. Затем соответствующее подразделение муниципалитета подписывает передаточный акт. Застройщик получает разрешение на введение дома в эксплуатацию, после чего здание регистрируется в Росреестре, ему присваивается почтовый адрес.

Для регистрации права заёмщик предоставляет в Росреестр:

  • заявление;
  • договор купли-продажи;
  • ипотечный договор;
  • акт приёма-передачи недвижимости;
  • документ об уплате пошлины;
  • кадастровый паспорт (включая кадастровый план);
  • согласие супруга (супруги) в письменной форме.

Представитель застройщика должен участвовать в процессе наряду с покупателем. В определённых случаях могут потребоваться дополнительные документы (например, если в сделке участвует несовершеннолетний).

Снятие обременения

Когда сведения вносятся в реестр, заёмщик получает выписку с указанием о наличии обременений на новостройку. Это означает запрет на совершение юридически значимых действий с квартирой (продажа, обмен, сдача внаём, перепланировка, регистрация новых жильцов).

Снятие обременения возможно только после совершения последнего платежа по ипотеке. В ЕГРП вносятся соответствующие изменения, собственнику выдаётся новая выписка.

На этом этапе потребуется собрать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • договор об ипотеке;
  • банковская справка о погашении ипотеки;
  • паспорт;
  • закладная.

После выдачи новой выписки владелец получает право полностью распоряжаться своей недвижимостью.

Сколько лет дом считается первичным жильем согласно требованиям банков?

Фото 5

Первичным жильем квартира считается только в том случае, если в ЕГРН еще нет никаких записей о правообладании. Таким образом, если застройщик уже достроил дом и зарегистрировал свои права на него, дом, даже фактически абсолютно новый, все равно переходит в категорию вторичного жилья.

Таким образом, невозможно сказать, сколько лет дом считается новостройкой, потому как в разных ситуациях это может быть от одного месяца до десяти и больше лет.

Первичное жилье является таковым только до ввода в эксплуатацию, т.к. с этого момента право собственности регистрируется на компанию и жилье в доме становится вторичным.

Банки предъявляют к новостройкам следующие требования:

  1. Компания-застройщик была аккредитована банком. В противном случае у банка нет никакой уверенности, что дом будет достроен и успешно сдан в эксплуатацию, а значит, ипотечный займ в неаккредитованном доме не выдадут.Аккредитация и кредитование строительства дома происходит в разных банках по-разному, но часто этот этап наступает лишь после определенных отчетностей: например, крупные банки готовы кредитовать и аккредитовать надежных застройщиков на этапе котлована, а вот банки поменьше (или в том случае, если застройщик пока не приобрел твердую репутацию) готовы аккредитовать дом лишь на этапе постройки второго-третьего этажа.Например, ДельтаКредит аккредитовывает застройщика только после 20% готовности здания, если возводимое здание выше четырех этажей.
  2. В банках также существует условие, согласно которому компания-застройщик, еще не получившая аккредитацию от банка, должна в течение последних пяти лет построить и сдать не менее 50 тыс. кв. метров. Благодаря таким требованиям банк может быть уверен, что у аккредитованного застройщика имеется опыт в сфере недвижимости.

Помимо этого к первичному жилью имеется ряд стандартных требований, которые тоже нужно учитывать заемщику:

  • Кухня и санузел должны находиться отдельно от остальных квартир.
  • В доме должно присутствовать подключение к газовому, электрическому и водоснабжению, причем водоснабжение должно быть не только на кухне, но и в санузле.
  • Для квартир, находящихся на самых верхних этажах, выдвигается особое требование – крыша должна быть ровной и без повреждений. Также в квартире должны быть в полностью исправном состоянии все двери, окна и сантехническое оборудование.
  • У дома должен быть крепкий фундамент:

    1. цементный;
    2. каменный;
    3. кирпичный.
  • По причине значительных рисков для банка, запрещается оформлять в качестве собственника приобретаемого жилья несовершеннолетних детей.
Если квартира полностью подходит под вышеуказанное описание — компания аккредитована, у квартиры нет правообладателя и она в отличном состоянии, — жилье будет одобрено.

Как купить новостройку в ипотеку

Фото 6

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Квартиры в новостройках 1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Требования банка к жилью

Банк предъявляет несколько требований к жилью, приобретаемому в ипотеку. Конечно, в каждом банке свои условия, индивидуальные. Но есть несколько условий, которые позволяют представить, на какую собственность нужно обратить внимание в первую очередь. Это нужно в первую очередь будущему заемщику, чтобы, рассматривая различные варианты, он не тратил время на варианты, которые 100% не подойдут ни одному банку.

Перечень требований достаточно прост, особенно то, что касается новостроек. С остальными вариантами попытаемся разобраться. Для вторичного рынка жилья у кредитных организаций более строгие условия. Существуют категории жилья, которые однозначно не одобрит ни один банк, так как в случае неуплаты кредита заемщиком их будет нелегко продать.

Новостройки

По новостройкам все достаточно просто. Застройщик должен иметь аккредитацию в том банке, который будет выдавать ипотеку. Конечно, ни один банк не выдаст ипотеку по новостройке, если не будет уверен в надежности застройщика. Разберемся в самом понятии «новостройка».

Новостройкой может считаться жилое помещение, на которое не оформлено право собственности. Такие объекты недвижимости называют первичным рынком недвижимости. На квартиру еще нет свидетельства о праве собственности, она находится в процессе строительства. Как в этом случае оформляется жилье? Есть несколько вариантов:


  1. Оформление по договору долевого строительства. Он подписывается между дольщиком, который вкладывает в постройку свои средства, и застройщиком, которые обязуется на полученные деньги к определенному сроку построить квартиру в многоквартирном доме.
  2. Оформление по договору переуступки прав на строящееся жилье (цессия). В этом случае также отсутствует свидетельство о праве собственности на квартиру. Дольщик, который по каким-то причинам хочет продать (переуступить) свою долю в доме, заключает договор с будущим дольщиком. Для этого существует процедура перехода прав от одного лица другому. При неполной выплате требующихся по ДДУ взносов, дольщик передает эти обязанности другому лицу.
  3. По договору с Жилищным кооперативом. Этот способ отличается тем, что в этом случае нет регистрации сделки. Лицо может купить пай в ЖСК и получить членскую книжку. Здесь больше рисков, на практике результат может быть самым неожиданным. Были случаи, когда застройщик мог взять средства на строительство у нескольких лиц.

Новостройки считаются идеальным жильем с точки зрения дальнейших продаж, но самих застройщиков проверяет банк, поэтому нет гарантии, что квартиру на первичном рынке одобрят в любом случае.

Вторичный рынок

Ваши требования к покупаемому жилью не должны пойти вразрез с банком. Одним из качеств объекта недвижимости, которое рассматривает банк, будет расположение этого объекта. Любая кредитная организация вряд ли примет положительное решение по жилью для ипотеки, если его будет проблематично продать.

Существуют общие технические критерии, которых придерживаются все банки:

  • нахождение квартиры в собственности не может быть меньше 3-х лет, иначе продавцу придется заплатить при продаже 13% от суммы продажи;
  • санитарно-техническое состояние должно соответствовать нормам;
  • жилье должно быть обеспечено отоплением;
  • наличие горячей и холодной воды;
  • перепланировка должна быть зарегистрирована в БТИ.

К объектам, за которые не возьмется банк, относятся те, что расположены в неблагополучных районах, в отдалении от центра, пригороде, который не пользуется спросом. В случае невыполнения обязательств по выплате долга заемщиком, банк на основании договора и закладной, вправе реализовать это имущество для того, чтобы вернуть деньги. Поэтому ему очень важно согласиться на определенное жилье.


Ограничения по качествам и параметрам чаще всего следующие:

  • дом или квартира не должны принадлежать к категории ветхого и аварийного жилья, которое подлежит сносу;
  • не берутся в ипотеку такие квартиры, которое располагаются в двухэтажных старых домах, постройки 50-х–60-х годов;
  • блочные дома, панельные «хрущевки» банки берут, но не все;
  • жилье, которое приготовлено к реконструкции, не рассматривается банками;
  • общежитии и квартиры-«гостинки» банками не принимаются;
  • квартиры, находящиеся в центре, но на первом, последнем или цокольном этаже рассматриваются индивидуально;
  • принимаются к рассмотрению дома, которые построены не ранее 60-х годов.

Если вы присмотрели жилье в «сталинке», которая построена значительно раньше предложенного срока, то это не значит, что такое жилье не будет рассматриваться. Но в этом случае потребуется согласование банка и той страховой компании, которая будет страховать конструктив, то есть сам предмет ипотеки.

Если страховая, проверив данные, соглашается, что квартира в многоквартирном доме сталинского типа – это надежное вложение, то банк также дает «добро».

Требования к ипотечному жилью

Фото 7

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Вопросы и ответы

Подскажите, пож-та, на каком основании банк требует оценку квартиры для страховки? Ипотека была взята на покупку квартиры в строящемся доме. Сейчас дом сдан. Для чего нужна оценка нового жилья, если его стоимость была определена на момент заключения договора с застройщиком? Кредит мне дали на покупку конкретного жилья, стоимость которого была известна. Поручителей нет. Квартира в залоге. Стоимость квартиры 2 300 000, сумма кредита 700 000. Чем руководствуется банк, требуя оценку новой квартиры?

Могу ли я вывести квартиру из залога? Например привести поручителя? Вариант с залогом другого имущества не рассматриваю. Какую сумму я должен выплатить, чтобы вывести квартиру из залога?

Заранее

Эксперт:

Так как квартира новая, стоимость имущества указана в документах, то оценка имущества не нужна, но если есть споры о стоимости имущества, то в этом случае оценка обязательна. Для страхования нет требования об обязательности оценки.

Чем отличается готовое жилье , от строящегося?

Для чего нужна закладная , если дом построян, но квартира не сдана?

Эксперт:

Искандэр!

Чем отличается готовое жилье, от строящегося?

Искандэр

Готовое жильё приобретается покупателем по договору купли-продажи, где предметом будет жилое помещение с уже. как правило, присвоенным кадастровым номером. То есть, это уже имеющаяся в наличии квартира.

Строящееся жильё покупатель получит только в будущем, когда застройщик завершит строительство и передаст готовую новостройку дольщикам. Такая сделка проходит по договору долевого участия (ДДУ — заключается между застройщиком и дольщиком) или по договору переуступки права требования  (ДУП — заключается между дольщиком и новым дольщиком). В этом случае  покупатель (дольщик) оплачивает право получить жильё в будущем.

Для чего нужна закладная, если дом построян, но квартира не сдана?

Искандэр

Я понимаю — Вы оформляете ипотеку в банке…

Закладная нужна. В данном случае кредитор, предоставивший кредит на сделку, становится залогодержателем права требования. Как я выше указывала — покупается только право получить в будущем жильё. И если заемщик (дольщик) не будет возвращать  ипотеку, то право требования перейдёт по закладной к кредитору (банку).

В общем, закладная в этом случае обязательно оформляется.

Удачи!

Доброе утро! у меня такой вопрос: при покупке квартиры в ипотеку могут ли эти деньги считаться как 100% платеж за квартиру ( я имею в виду покупку в новостройке при условии сдачи объекта через год), потому что цены в рассрочку и при 100% платеже разные, а при ипотеке- не могу найти ответа.

Эксперт:

При выдаче ипотечного кредита, денежные средства, как правило, перечисляются банком застройщику единовременным платежом после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и залога прав требования в пользу банка. При этом следует так же учитывать, что обычно банк не выдает кредит в размере полной стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве, и у заемщика должны быть собственные средства на оплату первоначального взноса (обычно не менее 20%). Первоначальный взнос (собственные средства) оплачиваются заемщиком застройщику до перечисления банком застройщику ипотечного кредита. После того как денежные средства (собственные и кредитные) поступили на счет застройщика можно считать, что договор долевого участия в строительстве оплачен на 100%.  Для выяснения конкретных условий предоставления ипотечного кредита на приобретение квартиры в Новостройке Вам необходимо обратиться к сотрудникам конкретного банка, выбранного Вами для получения ипотечного кредита, условия в разных банках отличаются. 

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку напрямую у застройщика, но уже в сданном доме. Застройщик предложил 2 варианта покупки.

1) Оформить договор долевого участия в строительстве (ДДУ) задним числом, т.е. до сдачи дома. Но пропустят ли такой договор в регпалате? Не будет ли это нарушением 214-ФЗ? И даже если его зарегистрируют, не может ли возникнуть у меня проблем в дальнейшем с получением свидетельства о праве собственности на квартиру?

2) Застройщик может оформить на себя (на юр.лицо) право собственности на данную квартиру. Со мной заключат предварительный договор купли-продажи (ДКП), я заплачу первоначальный взнос и смогу въехать в квартиру. После получения свидетельства застройщиком, со мной будет подписан ДКП и кредитный договор. Какие риски для меня могут возникнуть? Какую юридическую силу имеет предварительный ДКП? Не может ли застройщик после заключения предварительного ДКП со мной продать эту квартиру другому покупателю по основному ДКП? Может тогда лучше не заселяться в квартиру сразу и ждать получения застройщиком свидетельства, и уже только после заключения основного ДКП получать ключи и подписывать акт передачи квартиры?

Каким способом лучше приобрести квартиру, не нарушая закон? Как минимизировать риски для себя?

Эксперт:

Если застройщик сдал дом приемочной государственной комиссии, то сделать с Вами договор на долевое строительство в обход закона о долевом строительстве он не сможет, по одной простой причине. Регистрация сделок с недвижимым имуществом, в том числе по договору долевого участия в строительстве, проходит в Федеральной регистрационной сулужбе РФ. Если в этом доме есть зарегистрированное право собственности хоть на одну квартиру, значит, акт воода в эскплуатацию уже есть в ФРС. Соответственно, такой договор не пропустят. Кроме того, могут наложить на застройка административную ответственность.

2) Право собственности на жилое помещение может быть зарегистрировано как на физическое, так и юридическое лицо. В данном случае — застройщика. В Вашем случае советую не связываться с предварительными договорами, поскольку с ним связаны определенные риски, и действуют строгие временные ограничения, предусмотренные договором. Вы можете заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку, прописав сроки и взносы в контракте. На руки Вы получите свидетельство ФРС с отметкой о действующем ограничении, обременении. В случае нарушения сроков оплаты, застройщик может обратиться в органы ФРС за расторжением договора купли-продажи квартиры в связи с нарушением обязательств по договору по оплате. В Вашем договоре должна быть четко прописана схема возврата в этом случае и сроки! внесенных за квартиру денежных средств Вами. Если оплата производиться без задержек в установленные договором сроки, после полной оплаты стоимости квартиры по договору  Вы обращаетесь в регистрационную службу и Вам обязаны выдать на руки новое Свидетельство о регистрации праве собственности на квартиру без обременений.

Это законная схема купли-продажи квартиру с условием рассрочки. 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://vseodome.club/ipoteka/na-novostrojku.html
  • http://ipoteka-expert.com/kakie-kvartiry-podxodyat-pod-ipoteku/
  • https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/vtorichka-ili-novostrojka/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/protsedura-oformleniya/na-zhiluyu-n/na-kvartiru/novostrojku/kakovy-usloviya-i-trebovaniya.html
  • https://www.gdeetotdom.ru/articles/2012363-2014-01-17-v-chem-raznitsa-ipoteki-na-novostrojku-i-vtorichku/
  • http://ru-act.com/nedvizhimost/ipoteka/kakoe-zhile-podxodit-pod-ipoteku.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий